2016房企库存调查：20强存货占比75% 恒大以超6000亿位居榜首

　　文章来自“克而瑞研究中心”，作者沈晓玲、朱伟、王丽，原文标题为《恒大、万科、碧桂园库存同比增速66%，快于行业平均的3倍(2016年房企库存调查)》。

　　　　2016年，全国商品房销售面积、金额双创历史新高，销售面积破15亿平方米 、金额12万亿元。与此同时，在火热销售的推动下，土地市场尤其是热点城市的土地市场 “高热难挡“，部分城市逢土拍必出”三高“地王。行业竞争加剧，行业集中度不断上升，各房企在土地获取上态度积极。而在政策方面，从16年四季度开始，多城密集出台调控政策、加强市场监管。今年春节以来，新一轮楼市调控措施又在全国多地先后出台。那么在此背景下，房地产企业的发展如何，企业是要继续投资扩大市场占有率，还是多留现金以防风险?

　　于是，我们对2016年房企存货进行了梳理，以作为衡量房企发展能力的重要指标之一，存货规模的多少、去化速度都密切关系着企业的销售业绩和利润水平。一方面，每家房企的发展战略、产品定位、销售能力等情况各异，以至于每家房企存货情况也会有所差异;而另一方面，面临市场行情的变化，房企在库存增加和去化的把控也会不一样。那么，哪些房企在存货规模和去化把握上相对较为合理，哪些房企又有待提高呢?

　　至此，我们挑选了54家已出2016年财务报告的典型房企为研究样本，以6项指标数据——“存货总额、已竣工存货、营业成本、应收账款、销售金额、销售面积”为研究样本，进而计算出“存货规模总量、已竣工存货总量、已竣工存货占比、存货周转次数”等分析指标，分析房企在存货规模、周转效率、去化能力等方面存在的差异以及原因，并分别指出存货规模较为合理、周转效率较好、去化能力较强的典型企业，同时也给指标相对不如人意的企业一些提醒。

　　房企积极补仓，存货总额同比上涨22%

　　房企存货规模持续提升，恒大以超6000亿位居榜首。截至2016年底，54家典型企业的存货总额达50665.75亿元，较上年同期存货总额增长22%。从各企业的存货规模来看，12家房企存货超1000亿元，恒大、绿地、万科三家企业以超4000亿的规模位列前三甲，其中恒大以超6000亿的库存规模遥遥领先。

　　20强存货占比75%，规模房企资源优势进一步凸显。从规模来看，房企之间的差距也很明显。位居榜首的恒大是第4名保利的2倍之多，是排名20位金地集团(600383,股吧)的9倍。如果考虑占比，20强房企库存总额占54家整体的75%，较上年增加2个百分点;更值得一提的是，前三甲房企库存总额占54家整体的31%，较上年增加了6个百分点。随着房地产企业销售集中度越来越高，得益于合作、收并购等方式，房企2016年存货规模总体呈增长趋势，存货资源更加集中。

　　1、恒大、绿地、万科名列前三甲，恒大6586.27亿规模效应凸显

　　存货总量超2000亿的房企，均为千亿销售房企，资源优势凸显。从企业表现来看，截至16年底，恒大、绿地、万科3家企业存货规模总额依然位居前三甲。与上年相比，值得一提的是，16年销售超3000亿的超大型房企库存总量平均同比上涨66%，恒大的库存规模从第2位，迅速攀升榜首，碧桂园此次突破2000亿库存大关，升至第5名。尽管存货规模总额位居行业前列，但从已竣工存货占比来看，基本都在平均值左右，去库存压力相对较小。

　　恒大存货猛增72%，以超6000亿规模排名第一。恒大16年存货大幅增长，得益于16年企业积极备货。同时恒大凭借其充足的土地储备支撑高周转模式，实现高增长。16年，恒大新增213个项目，新增总土地规模10238万平方米，即使16年全年竣工消耗土地储备2963万平方米，恒大目前总的土地储备亦可达2.29亿平方米，较上年增加7328万平方米，增幅达46.9%。更值得一提的是，即使库存规模上涨明显，但是竣工存货占比仅为12%，优于行业平均水平。恒大凭借如此大量的库存储备，已经占领了发展先机，为未来的可持续销售提供了充足货源。

　　得益于多元化土地获取模式，万科16年存货增长70%。虽然万科一直保持审慎的拿地态度，但是为了保持持续增长，保持稳定的市场占有率，企业选择在拿地方式上进行变革，例如通过合作、股权收购、代建等方式。16年，万科新增项目173个，新增总建筑面积3157万方，新增权益建筑面积1892万方;其中近6成的的新增项目均为通过合作方式获取。截止16年底，万科拥有600个主要开发项目，总建筑面积可达10739.3万方，权益建筑面积达7278.1万方(其中，在建项目权益建筑面积约3622.2万平方米，总建筑面积约5442.4万平方米;规划中项目权益建筑面积约3655.9万平方米，总建筑面积约5296.9万平方米)。　　2、收并购添力，融创中国、阳光城(000671,股吧)增长强劲(略)

　　3、九龙仓、中粮地产(000031,股吧)存货减少，中海仍需补货(略)

　　大市推动，企业存货周转次数提升明显

　　　　房企营运能力进一步加强，存货周转次数提升明显。2016年54家典型房企的存货周转次数达到0.41，较2015年提升了0.05次。而其中TOP20房企中，存货周转次数出现下降的仅有5家，其余的均呈现大幅增长态势，且增长幅度也普遍高于0.05的平均值，呈现出周转能力强者愈强的局面。

　　千亿房企周转率提升不易，中小型房企提升明显。从存货周转次数TOP20的房企特点来看，12家千亿房企仅有万科、绿地、碧桂园、金地、华夏幸福(600340,股吧)五家进入榜单。而其他入榜的房企，以新城控股为界，销售规模均在650亿元以下。由此看出，房企的存货周转次数也与其规模休戚相关，一般中小型房企规模适中，因此运营相对灵活，单个项目提前完成去化即可显著提高存货周转次数，而大型房企复杂的多，因此能够入榜TOP20也进一步体现了其优秀的运营能力。

　　市场环境推动房企周转次数。16年热点一二线城市市场火热，同时在去库存的政策引导下，三四线城市的市场也开始回暖，一度出现了全国“普涨”的局面。虽然在4季度市场遇到中央及各地政府的密集调控，但总体上，16年的房地产销售情况要明显优于15年。这为房企的消化库存提供了巨大的推力，各城市房企也开始纷纷加快推盘速度，进一步提升了其存货周转次数。

　　1、九龙仓、当代置业存货周转次数位居前列

　　从各家房企的存货周转次数来看，54家企业中有7家房企的存货周转次数在0.60以上，其中当代、景瑞和九龙仓三家房企的周转次数达到0.70或以上。

　　当代置业的存货周转次数表现也相当稳定，虽较15年存货周转次数下降了0.08次，但仍然领先于多数房企。16年当代置业销售额达到165.72亿元，同比增长46.78%，高于百强房企的平均增速，高周转营运效果进一步显现。当代的存货周转次数下降主要与其16年开发中存货大幅增长有关，可看出企业正在积极扩张规模，而同时其已竣工存货增速远远低于其存货总量的增速，也反映出当代置业强力的周转能力。去年企业已完善了三条标准化产品线，相信在今年当代的产品开发周期将进一步缩短，企业的存货周转次数也将继续位居高位。

　　除了当代置业外，其他周转次数上升明显的企业，主要还是因为16年销售积极，存货去化快。我们可以看到，除了当代置业，其他6家房企的存货同比增长速度均低于22%的平均水平，部分企业存货总量同比增幅出现负增长。例如九龙仓的存货周转次数由15年的0.50提升到0.70，增长了0.2次，远高于TOP20房企0.57的平均增长次数，而其16年存货总量同比下降了37%。

　　2、合景泰富存货周转次数有待提高，建业地产去化压力显现

　　存货周转次数下滑的企业中，一类是处于规模在迅速扩张的企业。存货周转次数降低原因主要在于其存货总量中，开发中存货体量大幅提升。如阳光城、融创中国、当地置业，开发中存货均有较高的增长，对于融创、阳光城来说，这是企业规模发展之必要，并购过程中不可避免的会增加存货。而当代置业的存货周转能力一直优异，开发中物业的大幅增长只会对其规模发展产生利好。

　　还有一类是确实存在去化压力的，如建业地产，已竣工存货的增长率已高于存货总量的增长率，而存货周转次数也从15年的0.59下降至16年的0.43，跌幅较大。考虑到建业地产在中原三四线城市货量较多，截止16年已进入了河南省33个县级城市，同时今年政策调控加码，企业未来在项目去化方面压力仍在。

　　最后一类则是本身即是低周转模式的企业，如合景泰富，15年的存货周转次数为0.19，远低于平均值，到2016年企业的存货周转次数继续下降，达到0.16。从其项目布局来看，多位于热点一二线城市，企业16年项目销售收入51%即来自广州，北京和上海，其他49%的销售收入则来自成都、杭州等热点二线城市，且企业去年主推刚需首置改善类产品，在去年的市场环境下，本应去化理想，实际周转次数仍然较低，这或与企业追求产品高溢价有关，但并不利于企业去快速扩充规模。　　已竣工存货占比稳定，房企去化效果明显

　　　　已竣工存货总量同比上涨16%，低于存货总量的增幅，企业去化能向好。51家房企2016年已竣工存货总量达8234.03亿元，同比增幅达16%，低于存货总量的增幅(22%)。且从整体来看，竣工存货占比较去年下降1个百分点，企业的营运能力已经普遍提高，尽管在16年企业通过招拍挂、收并购等方式补库存态度积极，但是凭借企业存货周转次数的提高有效的消化了较多的已竣工存货，减缓了其库存压力。

　　当然，我们也可以看到有22家房企的竣工存货占比超20%。而这22家房企，我们又可以分为两类：一是双高企业，其竣工存货占比较高，同时竣工存货占比较去年同期上涨超10个百分点，且竣工存货总量增幅亦超20%，例如宝龙、金茂、远洋和中粮地产;二是调整优化的企业，其竣工存货占比和总存货均出现明显下降，且竣工存货占比亦较去年出现下降或持平，例如金地、雅居乐、合生创展、景瑞等。

　　1、宝龙地产已竣工存货占比创新高，政府楼市调控制约金茂去化

　　已竣工存货占比过高会加大企业去化压力，如果房企已竣工存货高于平均值17%，其也能反映出企业在产品去化方面都存在一定问题。

　　去化库存仍为宝龙首要任务。虽然从存货周转次数来看，宝龙地产2016年的存货周转次数达到0.45次，已经高于平均值，且相对去年增长了0.07，企业在去库存方面确实做出不小成绩，但仍然不够。宝龙商业比重过高，而目前商业销售在市场上依然是个难题，其放缓投资，存货总量在16年是同比下降8%，但是企业目前的已竣工存货还是较高，甚至相对去年仍然增长了24%。

　　政策影响高端项目去化，但从项目布局来看，金茂去化压力不大。仅次于宝龙地产，中国金茂以41% 的已竣工存货占比，位列第二名。企业16年的竣工存货也同比上涨了77%至111.53亿元，这主要有两个原因导致：一是，中国金茂项目定位普遍高端，在去化速度方面普遍低于定位刚需刚改型企业;二是，自16年四季度以来，政府楼市调控政不断加码，直接影响了对金茂高端产品的销售。但值得一提的是，中国金茂的项目布局多数在需求旺盛的一二线城市，高端项目的需求依然存在，未来去化压力并不大。　　2、融信奇货可居利润值得期待，华发股份(600325,股吧)去化存隐忧(略)

　　总结

　　总体来看，在历经16年房地产市场“去库存”转好、销售实现较大程度增长、行业加速洗牌的情况下，大部分房企存货压力得到缓解。从存货规模来看，强者恒强态势凸显，占据市场先机。虽然地王频出，但企业在招拍挂常规方式基础上，重视非公开市场拿地方式，合理储备土地资源;在现有独立开发、引入投资者等方式的基础上，通过合作、收并购等方式，探索低成本扩张途径，拿地成本得到控制，加上16年市场向好，大部分房企加快推货速度，存货增长也控制在较合理的范围。同时，企业的存货周转次数也得到提升，54家典型企业平均存货周转次数较2015年同期提升0.05，不少企业抓住本轮市场机遇，加快周转效率，提升销售业绩。

　　“寒随一夜去，春逐五更来。”又是新的一年。17年地产行业的竞争将更趋激烈，行业整合加强，市场将进一步分化。伴随侧结构性改革亦将持续深化，“去库存”政策与各类调控政策相互交叉，房企机遇与挑战并存，未来的存货策略将如何变化，我们将持续关注。(编辑：何鹏程）