一年翻一倍之后，宝龙仍值得坚定看好?

　　本文来自“雪球”，作者董翔，原标题《继续坚定看好宝龙地产》

　　宝龙地产(01238)股价一年翻一倍，周二大涨，令国泰君安提升宝龙地产目标价至4港币，之前已有花旗提升目标价至4.2港币。但是仔细看了研报以后发现，还是明显低估宝龙。把报告核心部分贴上来：

　　这个低估是明显的。

　　首先，宝龙2016年物业销售收入明显小于2015年合约销售金额，大家可以回顾之前历史，凡是本年度物业销售收入明显小于前一年合约销售额的，第二年物业销售收入就会赶上本年的合约销售额。比如2014年物业销售收入明显小于2013年合约销售额，2015年就等于2014年的合约销售额。由于2016年物业销售收入明显低于2015年的合约销售额，我预计2017年物业销售收入将会约等于2016年的176亿合约销售额，即175.4亿，增长40%。这种增长是滞后的确认，另外有2017年合约销售高增长保护，预计220亿，增长24.7%。加上18亿的物业加管理费及少量酒店等其他，2017年总收入预计198亿(国泰君安186亿)。公司对外给出2017年200亿合约销售目标，实际上是低估的。可以观察2016年目标150亿，实际176亿。另外2017年可推货值是400亿较2016年大增，可推面积较2016年多了一倍。公司内部目标是250亿，我保守估计220亿。

　　租金及管理费我预计2017年在18亿，较2016年13.9亿增长29.4%。为什么?2016年末可租赁面积2532千平米，比2015年末增长20.9%，但是2016年增加的在上海和杭州为主，有上海七宝、杭州滨江两个宝龙城，还有嘉定宝龙广场等优质项目，每平米租金及管理费显然更多。要知道宝龙早期的可租赁面积都是山东、河南等地，所以租金及管理费收入增幅显然要明显高于可租赁面积增幅。由于其他原因，租金及管理费可能比预计还要高。

　　利润率方面，假设租金及管理费的分部业绩利润率由于规模效应微幅提升，而物业销售的利润率不变。又考虑到2016的汇兑损失2.44亿将会在2017年显著减少，一次性赎回高利率美元票据的赎回损失1.69亿消失，这两项都是在损益表的。另外，我假设公司进一步降低资本化利息部分从94%至84%，这样会压低当期利润(会小幅抬高一年后毛利率)。假设公允价值收益继续维持2015-2016年的15亿水平。我预计2017年股东应占净利润32亿(高于国泰君安24.65亿)，预计核心净利润24.4亿。如果公允价值收益降低至10亿，预计股东应占净利润29.5亿，核心净利润不变。

　　我去过宝龙在上海、杭州、无锡的多处物业调研，物业质量在提升，看好宝龙在上海及长三角的发展。近期调控压力较大，但实际上受影响部分占宝龙2017年可推货值占比很小，5%左右，也完全可以通过改造卖出去。

　　自3月9日发了《2017年，宝龙地产(01238)进入业绩爆发期》，我的主要预测没有变过。朋友们可以回顾。（编辑：肖顺兰）