大摩吹响抄底新加坡楼市的号角 青建国际(01240)能否借助一带一路打响翻身战?

　　当众人还在为国内不断出台的楼市调控政策惶惶终日时，摩根士丹利却吹响了抄底新加坡楼市的战斗号角。

　　据了解，摩根士丹利近日在一份报告中表示，新加坡房地产市场的持续下跌趋势将于明年结束，预计到2030年房价将增长一倍。

　　注意到，自2017年开年以来，许多业内人士就捕捉到多个新加坡楼市回暖的风向标，并认为新加坡楼市或触底反弹。如今大摩加入看多队伍，再给市场增添信心。

　　业内人士表示，如果新加坡楼市回升，主要在新加坡房地产及建筑行业掘金的青建国际(01240)将受益。

　　新加坡业务贡献八成收入

　　关注到，在青建国际2016年的收入构成中，其于新加坡的两项业务贡献了八成以上的收入。

　　具体而言，业绩公告显示，2016年青建国际的总营业额约为86亿港元，其中新加坡项目产生的收益约为70亿港元，占总营业额的81%。同时关注到青建国际2016年的总营业额比2015年有所下降，但净利润水平反而提升。

　　青建国际解释称，2016年新加坡的实际合同销售额比2015年有大幅提升，列新加坡房地产开发销售额第四名。但根据香港会计准则，只有拿到新加坡建筑及工程管理局发放临时入伙准证(“TOP”)才能确认收入，根据项目开发计划，2016年有两个执行共管公寓项目完成TOP，销售额被确认为营业收入。该两个项目一是因为其作为执行共管公寓，销售单价较2015年销售的私人公寓的单价低;二是完成“TOP”两个项目面积较2015年完成“TOP”项目的面积少，因此2016年营业收入较2015年有所下滑。

　　但是，2016年确认销售收入的地产项目青建国际所占权益比例较2015年高，因此归属上市公司净利润反而比2015年高。

　　据了解，青建国际于1999年进入新加坡市场，至今已有18年的历史。公司在2005年开始做总承包商，2008年开始进军房地产开发领域。目前为新加坡施工以及房地产开发综合企业，在这两个领域均排列前茅。

　　据了解， 执行共管公寓主要卖给本国公民，类似港人港地，但是10年过后，执行共管公寓则会被视为私人物业，并且取消所有限制，可以供外国人购买。执行共管公寓比政府组屋高一级，但在设施方面则与一般私人公寓差不多。其主要特点是价格较低(EC 较普通公寓便宜约25%至30%)和面积较大。

　　公司拥有人应占溢利小幅增加

　　据了解，近年来，新加坡都在实行较为严厉的楼市管控政策。而受政策影响最大的是私人公寓，投资性需求减弱，执行共管公寓主要是自住，受到影响较小。因此青建国际将业务发展重点放在执行共管公寓市场。

　　注意到，2016年，尽管新加坡楼市依旧下行，青建国际在公司拥有人应占溢利方面却依然同比小幅增加1.4%至约5.85亿港元。

　　根据业绩公告显示，2016年，青建国际执行共管公寓项目的平均售价约为每平方米46035港元。截至2016年12月31日，青建国际拥有重大权益的物业开发项目包括4个新加坡项目，其中3个为执行共管公寓，另外1个为商业及私人公寓综合体项目。这些项目未来可销售建筑面积约10万平方米。

　　此外，青建国际在新加坡中央区以外拥有重大权益的4个项目总建筑面积约为23万平方米。

　　值得一提的是，2016年5月，青建国际曾公告称，附属公司拟以35.9亿港元购新加坡Shunfu Ville住宅项目。该地块估计总建筑面积逾10万平方米，建造比率预计为2.8。目前，该收购还在落实中。

　　据新加坡建筑及工程管理局初步估计显示，2017年，新加坡私营部门的建筑需求预计介乎80亿新加坡元至110亿新加坡元，公共部门的建筑需求则预计会增至200亿新加坡元至240亿新加坡元。业内人士表示，青建国际或将从中分得一杯羹。

　　除物业开发及建筑业务外，青建国际也涉足包含智能家居在内的智能生活领域，目前其产品Hi-Life是新加坡社区智慧服务领域签约客户最多的公司，并在2016年4月开盘发售了新加坡第一个SMARTHOME智能家居的EC住宅小区——品尚居。2017 年2 月，青建国际与新加坡最大的电信公司 Singtel 签订合作备忘录，就智能家居进行深入合作。

　　新加坡楼市或触底反弹

　　新加坡2017年第一季度房价环比下跌0.5%。这是新加坡房价连续第14个季度出现下跌，创下自1975年该数据开始统计以来最长的下跌纪录。根据新加坡市区重建局和美联物业的数据显示，从2013年9月到2016年12月，新加坡房价指数从148左右一路下跌到137.2，而香港房价指数从120左右上涨到146.3。

　　虽然2017年一季度新加坡的房价还在下跌，不过业界却关注到新加坡楼市有触底反弹的迹象，其中有几个风向标值得注意。

　　3 月 10 日，新加坡金管局、新加坡国家发展部和财政部发布声明称，自3 月11日开始放宽部分房地产降温措施，包括卖方印花税和总偿债率框架。物业卖方印花税征收年期从之前的 4 年缩减为最高 3 年，各级卖方印花税税率均调降 4 个百分点，其中，若物业在一年内转售，卖方印花税率由16%减至12%。 此次新加坡楼市政策放宽，对新加坡整体房地产行业和青建国际而言是重大利好。

　　其实早在今年2月，新加坡联合早报就指出了新加坡私宅价格可能见底的三个风向标。包括：马丁广场(Martin Place)一幅地段竞标激烈，价格是自2009年以来政府售地计划下，标价最高的一次;精明的投资者——新加坡大华银行董事长黄祖耀在1月大手笔买下乌节路45间豪宅，对市场有指标意义;花拉公园地铁站附近柏鲁马路一块地段招标，标价远超预期。

　　实际上，数据显示，新加坡私宅价格指数下跌的趋势，已经放缓，从2014年下跌4%至2016年下跌3.1%。此外，当地新私宅(不包括执行共管公寓)的销售量2016年达7972个单位，比2015年的7440个单位及2014年的7316个单位高。在私宅价格探底之际，近期新加坡的数家地产开发公司股价飙升，表现相当强劲。此外，瑞士信贷也发布报告指出，新加坡房市可能在2017年进入拐点。

　　值得注意的是，近期，新加坡房屋销售量飙升至近四年最高水平。据相关媒体报道，新加坡市区重建局在17日公布的数据显示，3月新加坡房屋销售1780套，为2013年6月以来最高的月度销量，同比暴涨111%。

　　受益于“一带一路”战略

　　注意到，青建国际具有“一带一路”的概念。

　　据了解，中国青建集团是山东省实力最强的建筑龙头企业，2016年全球营业额近500亿元。青建集团1983年走出国门，目前已在东南亚、中东、非洲、大洋洲等30多个国家和地区设有分支机构开展业务，2016年在ENR国际承包商250强中列第77位，位居中国地方建筑企业第一。

　　另外，根据青建国际2016年报中提到公司的发展前景及未来策略，青建国际已经响应“一带一路”的政策，其在印尼承建的首项大规模建筑项目取得进展，并正在与越南胡志明市的合作伙伴携手开发潜在的建筑及物业发展项目。青建国际将在未来发展中物色东南亚市场所蕴含的建筑及物业开发业务机遇。

　　有分析指出，结合中国青建集团的实力、多年的海外经验以及青建国际的发展战略，青建国际将受益于“一带一路”战略带来的发展机遇。

　　据了解，3年多来，“一带一路”建设从无到有、由点及面，进度和成果超出预期。全球100多个国家和国际组织共同参与，40多个国家和国际组织与中国签署合作协议，形成广泛国际合作共识。

　　业内人士表示，香港已经上市的“一带一路”相关企业，可能会受到更多的资金惠顾。在“一带一路”的国家大战略中，道路基建、能源输出和企业融资等相关行业中的企业会是第一阶段中获益最多的企业。