三、四线房产争议：当人走出来，资金会被赶进去吗？

　　关于房产的话题，永远都伴随着争议，“高房价”“楼市泡沫”“崩盘”“限购”等词早已是人们茶余饭后重要的谈资。同时，房产又牵扯太多太多，“家”、“安全感”、“成功”、“丈母娘”、“根”、“居住”、“投资”“X万一平”等，跟房产搭边的词实在是不胜枚举，它已跟人的一生紧紧联系在一起了。

　　房产，注定是一部分人的投资品，是一部分人的奢侈品，更是大部分人的必需品，它的众多属性，使得它一直伴随着各种争议。这不，之前被认为供给远超需求的三、四线房产，似乎在“去库存”、“大城市需求溢出”等种种因素刺激下，属实是火爆一时，甚至超过一、二线房产。随着近期的增速大幅下降，各方对它的争议声又愈发强烈了。

　　观点一：缺乏本质需求，近期火爆仅是短期反弹，增速大跌是结束前兆

　　人口涌向大城市趋势难以撼动，需求不足是三、四线房产的本质。以数据持续性长，经济发达的美国来说，过去100年，美国经历了漫长的城市化进程，人口持续向城镇集聚，城镇人口占比从1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。

　　与此同时，百万规模城市人口占比越来越高。1950年代以来，100万以上人口的都会区人口比重从26%激增至56%。大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。

　　以临近中国的发达国家日本来说，人口也是持续向大都市圈集聚。日本市部人口占比从1898年的12%一路飙升，到2015年时已达86%。而日本人口集中地区人口比重从1960年的43%上升至2010年的67%。

　　有趣的是，日本城市化进程中，从向“三极”集中转为向“一极”集中，从而打造出全球居住人口最多的城市，已有近4000万人。

　　再看国内，通过人口流动的管制、大城市土地供给的控制，降低了特大城市的人口增速，仍无法改变人口继续向大城市集聚、三四线人口持续流出的局面。

　　人口的聚集，实质是产业的聚集，大城市人口吸引力将越来越强。中国优质企业在三四线城市的微乎其微。500强企业三四线占比仅10%，而A股上市公司中三四线企业仅占2%。

　　教育资源、医疗资源、交通资源的聚集，增强大城市留下人的能力。

　　人均教育资源方面，现在的分布极不均匀，北京、上海普通高中生师比分别为8和9，一二线城市集聚的江浙地区为10左右，中西部地区就差了许多，江西高达17.5。而中国高等教育资源更是高度集中，京沪高校招生占比仅4%，但科研机构招生占比高达22%。

　　医疗资源方面，一线城市拥有床位数是三四线城市的5倍。并且，京沪三甲医院数量占比稳步提升。对比各省人均医疗资源，北京每千人口执业医师数接近4，浙江接近3，而中西部地区普遍在2左右甚至更低。

　　交通资源方面，一线城市实有道路的面积为106平方公里，约为三四线城市的9倍。一线城市平均拥有营运公共汽车2万辆，出租汽车约为4万辆，而三四线城市平均而言，只有700辆左右的营运公共汽车和1700辆左右的出租汽车，公共交通水平与一线城市具有显著差异。

　　资源的集中，无疑会吸引更多的人口流入大城市，从而带来更强的资源集中。这样的循环模式会使得三、四线城市，与大城市吸引人口能力的差距会越拉越大。

　　三、四线销量增速已出现拐头，短期反弹面临结束。虽然1-2月三四线引领全国地产销售反弹，但高频数据显示，3月以来，不仅一二线地产需求依然低迷，三四线地产需求也大幅转弱。在没有人口持续流入，缺乏产业支撑的背景下，仅靠一二线地产需求溢出效应，和房价示范效应带来的三四线地产需求反弹，或只是昙花一现。

　　观点二：棚改货币化处置，是三、四线房产热销的主要驱动，并且仍将持续较长时间。

　　三、四线城市销量是全国普涨，并非只是大城市溢出周边地区。数据表明，本轮三四线城市热销，不仅大城市周边城市，而是全国三四线城市普遍热销，而这种现象无法用大城市需求外溢的逻辑来解释。

　　三、四线城市热销起始时间与一、二线同步，但是更加持久。其实三、四线楼市热销并非在2016年楼市调控后才开始的，是基本与一、二线同步开始，并且在一、二线因调控导致销量下跌后，三、四线楼市热销依然在持续，印证大城市需求溢出并非是主因。

　　棚改货币化是本轮三四线楼市热销的核心驱动力，预计仍将持续1-2年。机构调研发现，棚改货币化处置是创造需求的最大助力，其本质是国家通过货币补偿，盘活棚户区居民的不动产资产，使棚户区居民有购买商品房的消费力，以及购买商品房的需求。数据显示，预计2017年棚改货币化安置面积可达3.1亿平米，占全国住宅销售面积的23.4%。

　　而棚改货币化安置普遍溢价1.3倍补偿，也为三、四线城市地价的后续上涨埋下了伏笔。

　　按照目前棚改的进度，预计2020年可完成改造任务。因此，棚改货币化处置为三、四线城市创造需求的时间，仍会比较长久。

　　因此，基于棚改货币化处置逻辑，导致的三、四线房产销量增长，仍会有较长时间的可持续性。

　　关于房产的话题，永远不欠缺完全相反的观点，然而正是多方迥异的论证，才能还原最完整的事实，因为房价本就是多方因素共同影响的结果。（文/江松华）