2016年同行都在高潮，合景泰富(01813)却萎了

　　当同行交出2016年业绩大涨的靓丽成绩单时，合景泰富(01813)却“萎”了。

　　从合景泰富2016年的全年业绩来看，公司关键数据增长乏力，毛利率和净利润率甚至不升反降。

　　为何合景泰富没有在2016年火爆楼市刺激下给出令人满意的答卷?

　　其实，早在今年2月底，申万研究就一语道破了个中缘由。在申万研究看来，近年合景泰富的销售规模难以维持增长趋势，由此导致公司在市场繁荣的2016年可售资源出现不足，销售出现停滞。

　　基于此，申万研究预测合景泰富2016年的收入为92亿元人民币(单位下同)。遗憾的是，该公司的实际收入为88.65亿元，同比增加6.3%，低于申万研究的预期。

　　“春色”大好，合景泰富却增长乏力，怪谁咯?

　　四条“直线”的平行

　　实际上，除了收入有6.3%的同比增长外，2016年合景泰富的毛利、年度利润、公司拥有人应占利润的增长都非常少，以至于把这四项指标2016年和2015年的数据统计在一起时，看似出现了四组“平行线”，如下图所示。

　　根据公告数据显示，2016年合景泰富的毛利为30.7亿元，同比增加2%;年度利润为34.62亿元，同比增加1.4%;公司拥有人应占利润为34.65亿元，同比增加1.4%。

　　据了解，私营房地产开发商合景泰富的总部位于广州，近年全面推进“根植广州、辐射全国”的战略，先后开拓了华南、华东、西南、华北及华中等区域的市场。该公司地产项目开发以中、高端住宅物业为主。

　　合景泰富的收入主要来自物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理四个部分。2016年，合景泰富来自物业开发的收入约79.23亿元，占总收入的89%。

　　根据公告显示，按预售额贡献来划分，目前合景泰富有41个在售项目，其中51%来自广州、北京及上海，另外49%来自二线热点城市，尤其以杭州、成都及南宁。

　　三组关键数据的下降

　　合景泰富公布的2016年业绩中，有三组数据下降值得关注。

　　第一，该公司的毛利率由2015年的36.1%下降到2016年的34.6%。虽然，目前合景泰富的毛利率依然处于行业中上水平，不过注意到，合景泰富2016年的毛利率处于公司自2011年以来的最低水平。

　　数据显示，2011年合景泰富的毛利率为44.2%，短短几年时间，其毛利率已减少10%。

　　（数据来源：经济通）

　　第二，2016年，合景泰富的净利润率由2015年的40.9%减少至2016年的39.0%。对于该减少，合景泰富在公告中简单解释称因为在“种种因素影响下”。

　　第三，平均销售价格由2015年每平方米13713元减少1159元至2016年每平方米12554元。

　　平均销售价格下降成了合景泰富年收入增幅较小的“罪因”之一。根据公告显示，2016年，该公司物业开发的收入较2015年增加了4.8%，这主要因为公司在2016年的已交付总建筑面积约63.1万平方米，同比增加了14.4%。而因为平均销售价格的下降，合景泰富新增交付面积带来的收入部分被抵销。

　　两件香港拿地的事

　　2016年，合景泰富购买了位于广州、佛山、上海、杭州、南宁、成都、合肥等地的12幅土地，共增加集团权益总建筑面积约237.4万平方米。

　　实际上，合景泰富在内地的拿地情况并未引起多少人的兴趣。而吸引人眼光的正是其在香港拿地的动作，这其中有两件事情值得关注：一、在2月拿下香港鸭脷洲利南道的住宅地块;二、合景泰富主席及执行董事孔健岷在3月22日的业绩会上表示会继续物色香港土地。

　　“鸭脷洲地王”让合景泰富在香港地产界声名大噪的同时，也令公司收到了好坏参半的评价。有媒体因此探讨合景泰富拿下这块地王后的烦恼和得失。

　　对于香港拿地，孔健岷看似比较执着。他在业绩会上表示，地王只是理解问题，虽然这块地的总价高，但是单价不是最高，而且各项条件优越，不觉得出价太进取。

　　相比于内地，孔健岷更看好香港市场，并指出未来预留230亿元投资土地储备，会继续物色条件和价格合理的香港土地。

　　根据公告显示，截至2016年12月31日，合景泰富旗下共拥有67个项目，分布在内地12个城市，共计约权益建筑总面积1130万平方米的土地储备。合景泰富自称，土地储备能够满足集团未来四到五年的发展。

　　一个增长乏力的原因

　　合景泰富业绩逊于预期已经不是第一次了。实际上该公司在2015年的业绩也令业界失望。“销售滞后”被指是该公司业绩不给力的罪魁祸首。

　　数据显示，2015年，合景泰富全年权益预售总额约202亿元，同比下降1.5%;毛利为30.09亿元，同比下降19%。

　　据了解，自2014年开始，合景泰富已连续两年未完成全年业绩目标，2015年，合景泰富仅完成225亿元全年目标的89.78%。2014年合景泰富权益预售总额约为205亿元，仅完成210亿元全年销售目标的97.62%。

　　曾有分析人士指出，从合景泰富2015年的业绩数据来看，公司在业绩规模提升方面相对滞后于其他一些房企，这和合景泰富在城市扩张方面步伐相对迟缓有关。

　　2016年合景泰富依然销售滞后。数据显示，虽然合景泰富在2016年的权益预售额约223亿元，已完成全年预售目标220亿元。但是该预售额同比增加10%，显著低于行业平均49%的增速。

　　申万研究在前述的研究报告中指出，自2014年下半年以来，随着行业进入下行周期，合景泰富销售规模难以维持增长趋势，而公司在2013-2015年土地购置费用分别为58亿元、75亿元和43亿元，由此导致在市场繁荣的2016年可售资源出现不足。这也解释了公司之所以选择在2016年土地热潮中新增大量土地储备，总支出高达180亿元。

　　在申万研究看来，尽管合景泰富在2016年大量购地有助于加速2017年销售同比增长10-20%。但是，随着公司 2016 年土地支出大幅上升而销售出现停滞，考虑到伴随高额土地支出费用而产生的非资本化利息不断上升，申万研究担忧短期内合景泰富利润将遭到侵蚀，尤其是在2018年之后，公司盈利能力会有一定压力。