港股独角兽：中海物业领先内地物业

　　集团股价始乎在1.2元水平已成功筑底，正朝1.8元水平进发。特别一提的是，对比中海物业及中海外，会发现股价基本一致，但中海物业的弹力更强。背后原因也不难理解，因为市值越细动力自然越大。

　　　　一个行业发展迅速，最受惠的当然是其周边产业，因为原先产业的急速发展，令周边产业的需求大增，生意做个不停。例子是油价由去年初开始回升，可令油股受惠，进一步受惠的就是原油产业上游的油服股，最近已不停地有消息指美国的油井开採数量创若干个月的新高。笔者认为今年上半年可留意油服股，但最好在油价更明确升近60元才进场会更稳健。

　　除了商品市场外，不难发展2016年内地发展得最厉害的，便是其房地产行业。推上述逻辑推论，内地物业管理公司未来生意自然滚滚来。要在物业管理行业中选股，港股中相信容易，当然选内房龙头中海外（688.HK）旗下的中海物业（2669.HK）最安全直接。

　　中海物业于2015年10月由中海外分拆上市。根据中国指数研究院，中海物业为中国领先的物业管理公司之一，业务亦覆盖香港及澳门。集团管理的物业类型包括住宅社区，商用物业政府物业。截至2014年底，中海物业所管理的建筑面积达67.6百万平方米、2015年底升至82.6百万平方米、2016年中再升至86百万平方米。

　　2016年上半年度，集团营业额上升7.7%至12.6亿港元，纯利急增长1.2倍至1.14亿元，主要因为营运效率进一步提高。中海物业现时拥有两个主要业务部：物业管理服务及增值服务。

　　物业管理服务，主要包括为中高端住宅社区（包括综合用途物业），商用物业及政府物业提供的服务，如保安，维修及保养，清洁及绿化等；及为其他企业提供的服务，如（为物业发展商提供）交付前服务，协付入伙服务服务务及工程服务质量监控以及（为其他物业管理公司提供）谘询服务；

　　物业管理服务2016年上半年度营业额上升4.4%至11.6亿元，佔总营业额92.5%，经营溢利亦增长1.9倍至1.5亿元。集团新增物业管理合约额达6.02亿元，手上未完成的物业管理服务合约总额则为12.7亿元。截至2016年中，集团之物业管理业务为分布于香港、澳门及中国内地的50个城市及地区共442个项目提供专业物业管理服务，管理面积合计达8600万平方米；

　　增值服务，主要包括工程服务，包括（为物业发展商提供）自动化谘询询程产品销售服务，以及（为物业管理公司提供）检查，维修及保养及设备升级改造服务；和社区租赁，销售及其服务，透O2O平台为我们所管理物业的住户及租户提供不同类的线下服务（包括公共空间租赁协助，购物协助以及就发展商已向业主交付的物业提供租赁协助和居家服务协助）及线上服务。增值服务2016年上半年营业额增加78%至9374万元，经营溢利增加65.7%至3784万元。

　　值得一提的是，中海物业2016年上半年度整体毛利增加37.5%至3.1亿元，毛利率亦提升5.4个百分点至24.7%。中海物业解释毛利率上升主要由于酬金制物业管理服务的收益佔分部收益当中的比例上升；加强成本控制；及增值服务收益佔总收益的佔比上升带动。

　　简而言之，中海物业的旗下管理物业的建筑面积稳步向上，集团的营运效率又因成本得到更佳控制而向上，这都支持了集团未来的利润及利润率向上。在今天中国经济增长放慢之下，没有太多行业增长会太快。但物业管理与其他一次性的行业不同，越多楼宇出售，未来的物业管理需求便会越高，可以算是一个能持续发展增长的行业。

　　在未来发展上，中海物业的先天优势便是可以利用领先的"中海物业"品牌拓展业务范畴。通过专注于在中国主要城市、香港和澳门的中高端物业管理的核心竞争力，稳固作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度。集团又可借助在香港的高端物业管理经验，拓展中国及海外高端物业及综合用途物业管理市场。

　　在互联网已普及到不得了的中国，中海物业也会全力探索适合自身业务特色的线上线下服务模式，结合各地区客户的实际需求不断丰富与完善客户的个性化、多样化服务需求，提供如物业租售、房屋装修、生活服务业务等。这些线下服务能力的积累，爲实现与线上服务的协同打下良好基础。

　　当然中海物业也并非没有弱点。集团的中国物业管理业务主要採用人民币作为收入、应收及应付款项及开支等的结算货币，这算是存在自然对冲机制。然而，倘人民币兑港元贬值，集团将录得资产淨值及财务业绩下跌，因为中海物业以港元计价。这个缺点与母公司中国海外一致，同样是业务在内地但以港元计价。目前，中海物业并无订立或买卖金融工具，包括衍生金融工具，以作对冲或投机用途。

　　不过，从数据可见集团现时的财政处于安全水平。截至2016年6月底，流动资产淨值为8.34亿港元，2015底为5.27亿港元。银行结馀及现金轻微下跌3.5%至16.8亿港元，其中人民币佔97.1%，港币或澳门币则佔2.9%。有关款项远高于来自3.5亿港元三期循环贷款额度中之总借贷2.4亿港元，因此集团处于淨现金状况。有关贷款利息以浮动利率计息，其加权平均利率为2.21%。相信在2016年业绩不俗之下，2016年年底的资金也能保持不错水平。

　　集团股价始乎在1.2元水平已成功筑底，正朝1.8元水平进发。特别一提的是，对比中海物业及中海外，会发现股价基本一致，但中海物业的弹力更强。背后原因也不难理解，因为市值越细动力自然越大。