3734亿背后的“恒大”秘密 超级阵营步入“万亿时代”

　　　　恒大重组深深房引入300亿战投，成为2017初房地产界最为引人注目的事件。其中，恒大的业绩承诺，以及热烈的市场反应，尤受业界关注。

　　恒大和投资者的底气来自哪里? 1月6日恒大发布的业绩公告透露了当中的秘密。

　　数据显示，2016年全年，恒大累计实现合约销售额3733.7亿，居行业首位。以此推算，恒大或已锁定超过371亿的净利润，在此基础上，三年完成总计888亿的业绩承诺应当无虞。

　　清晰的业绩预期

　　在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿，净利润分别约为243 亿、308 亿、337亿，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

　　有机构据恒大年报近三年数据测算，平均交楼率为78%，按2016年3733.7亿的销售额可推算出，其2017年营业额将达2912亿，已超2800亿的承诺目标。而要实现2018年、2019年承诺的营业额目标，增幅只要分别达到19.5%和9.2%。

　　另根据克而瑞发布的数据，2016年恒大的权益销售额为3551亿，对应的权益比约为95%。从恒大历年的年报分析，2009年上市至2015年，恒大的核心业务利润率为10.45%，若按照2016年3551亿的权益销售测算，归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已锁定其承诺888亿净利润的四成。

　　根据恒大自2009年至2016年历年业绩数据，销售额年均复合增长率高达43.6%，假设在2017年，恒大销售额依然能保持该增长水平，年销售额能达到5347亿，对应权益销售额为5079亿，净利润将可达到530亿。加上此前锁定371亿的利润，恒大888亿净利总额可提前锁定。

　　尽管以上只是理论上的数据测算，但也可从中看出，恒大对未来三年的业绩仍预留了较大的空间。这或许也可以解释，战略投资者愿意砸的逻辑——他们已看到恒大清晰的未来。

　　超级阵营步入“万亿时代”

　　在恒大看似激进的业绩承诺背后，是中国房地产市场进入了并购整合周期，超大型房企强者恒强，规模之争已完全成为大象之间的游戏，而在大象们的竞争中，并购整合能力超强的那些房企，将成为最后的胜利者。

　　如果说，2015年之前，房地产行业通过土地招拍挂和公开市场拿地，开发商就能轻松获得土地溢价，卖房盈利，那么此后，这一路径已然失效。而对于恒大来说，则抢先找到了另一条路并占得先机，那就是兼并收购。

　　2015 年前后,当中国房地产行业处于阶段性波谷,不少市场参与者期待退出之际,恒大却逆势而动，踏上了极速并购扩张之路，一度被视作激进之举。

　　克而瑞统计显示，2015年下半年，恒大以超600亿元总价先后收购了中渝置地、华人置业、信和置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦及新世界(600628,股吧)内地物业。其中去年12月单月快速收购9个项目，创下行业之最。

　　此外，恒大于2016年继续收购了盛和四大顶级项目和成都锦江区地块，加上即将开盘及正在建设中的深圳旧改项目，恒大可销售面积持续增加。据恒大2016年中报披露，深圳土地未来将为恒大带来的高达约4000亿的货值。

　　随着2016 年市场快速回暖，开发商蜂拥冲进土地市场抢夺地王，业内才发现，真正的赢家早已潜伏。

　　恒大2016中报显示，截至2016年6月，恒大总土地储备达1.86亿平方米。恒大总裁夏海钧曾在中期业绩会上公开表示，即便恒大五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

　　一位开发商人士概叹，随着市场集中度逐渐提高，给恒大等超大型房企所带来的并购整合机会也更多，而这也将推动恒大继续实现快速销售和规模扩大，恒大的“大”远不止于此。

　　资料显示，许家印在去年恒大集团20周年庆典上透露，到2020年，恒大总资产将超3万亿，地产年销售规模超6000亿。

　　放眼房地产行业，敢提出“万亿”目标的并非恒大一家。万科早前曾公开表示，未来五六年要实现营业额 10000 亿，市值也将达万亿水平。

　　如今，超级房企都在向万亿级跨进。中国指数研究院认为，2016年房企超级阵营外延扩张与内生增长并举，为“万亿级”增长前景全面铺路。