百盛集团卖掉物业对投资者意味着什么？

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　　之前关注到百盛集团是在9月份，一个出售公告引起了股价的跳涨39%，一度还涨近70%（2016年9月14日，百盛集团宣布出售北京华德盛物业管理公司），最近发现这家公司在回购，虽然量不大，又加上最近出的公告说出售事项已经完成（2016年12月28日，百盛集团宣布完成对该项物业的出售，预计集团将因出售事项获得未经审核收益约人民币9亿元），于是就去把这家公司的资料八了八。

　　

　　>>>> 百盛集团简介

　　百盛是最早进入中国市场的外资百货店。1994年百盛正式入驻中国零售业市场，在北京复兴门开设首家中高档百货店，从官网资料看，目前百盛在中国拥有50家门店，足迹跨越22个省份。百盛集团提供一系列国际知名品牌的时装及生活时尚用品，具体说来可分为四类：时装及服装、化妆品及配饰、家居用品及电器和食品及鲜货，定位中端和中高端。

　　公司的大股东是PRGcorporation Limited，其是马来西亚金狮集团的全资附属公司，目前持有百盛集团54.29%的股份，公司的实际控制人是钟廷森（马亚西亚华人，其祖父创办了金狮集团）。

　　截至到2011年，百盛集团的业绩一直表现非常良好。07年之前营业收入是非常高速的增长，2008年受金融危机的影响，增长速度被砍下来了，但是仍然保持了双位数的增长。

　　

　　百货业的悲剧是从2012年开始的。从宏观角度来看，从2012年起，中国经济增长速度也放缓了许多，2012年GDP增长了7.9%，是自2000年以来首次低于8%，之后增长速度继续放缓，到2015年时为6.9%，2016年从前三季度公布的数据来看，估计全年GDP增长6.7%。

　　不过，宏观经济环境放缓并不是主要原因。对百货业冲击更大的有三个，一是电商的分流，第二个是购物中心等零售业态的冲击，第三个是反腐，反腐导致购物卡的发售大幅减少，这曾经是百货店的一个现金流来源之一。

　　需求端被砍掉了不少，而成本端却一点也没减少，人工、租金等费用涨得挺欢的。两面夹击之下，中国百货业的日子自然不好过。

　　具体拿曾经的行业标杆百盛集团来看，百盛门店里的销售总额从2012年起降到了单位数，2014年，15年出现了下滑。

　　

　　百盛的营业收入来源80%以上是来自特许专柜经营，合作伙伴的销售额一年年下滑，百盛的业绩当然也跟着往下走。

　　至于百盛的成本端：租赁开支占收入比重从2006年的11.7%涨到了2015年的28.8%，职工薪酬2011年时还下滑到了8.7%，此后节节攀升，到2015年时占比已经达到了16.3%。

　　

　　收入端大幅放缓，而成本端继续上扬，中间的净利润自然被压得扁扁的。百盛2015年亏了1.8个亿，2016年前三个季度又亏了2.5个亿。

　　

　　>>>> 外资百货店股价表现最差

　　港股里百货业几只股票表现见下图，百盛集团属于最惨的那种，另外新世界百货中国（0825.HK）也属于这种。

　　

　　巧合的是，这两家都属于外资百货店，属于最惨的那种有三个原因，首先是高端百货占比不高。百货店过去几年整体经营效益不好，不过高端百货相对来说受店商冲击要小些，比如王府井（600859.SH），虽然有些冲击，业绩仍然比较稳健。

　　

　　其次是转型慢，百盛集团多次在其年报中提到集团将坚持百货店这一模式，另一家外资百货新世界也是。然而，自2011年以来，在电商的冲击下，线下自救的方式是走购物中心这条路。

　　最后一点是百盛的自有物业比重并不高，主要是租赁。这些外资百货大概是未曾预料到中国的土地价格与房价会升得这么快。狂飞的租金最终侵蚀了其利润空间。看看银泰商业（1833.HK），可以说自有的物业资产（租金与销售物业）拯救了它的业绩。

　　

　　>>>> 百盛卖掉物业意味着什么

　　百盛自有物业比重虽不高，但还是有些的，从其2015年年报看，它下面经营物业的公司有5家，分别在辽宁鞍山，北京、天津、青岛2家。这次卖掉的就是北京的华德盛物业管理有限公司，经营的物业是太阳宫百盛，位于北京市朝阳区，包括地上7层和地下3层。

　　谈百盛卖掉物业之间先谈一次茂业国际（0848.HK）路演上遇到的一幕，一位投资者问，茂业国际不算下面持有的物业资产，单就是持有的上市公司的市值都超过了茂业国际本身的市值，我不明白为什么公司的市值还是这么低，股价连年下滑。

　　这位投资者的问题挺有趣的，确实，这个逻辑是很清晰的。但是这个里面有个BUG，这个被低估的价值要释放出来的前提是，公司的管理层愿意这样做。除非茂业国际的管理层打算变现其手中持有的上市公司的股票或者其持有的物业资产，否则对投资者来说，他什么都拿不到，他能拿到的就是连年下滑的业绩。

　　尽管过去几年由于中国土地价格的飞涨，这些百货店手里的物业资产可能升值了不少，远不止其账面价值，但是只要公司不释放出来，那这些升值的物业资产对普通投资者来说就没有很大的参考意义，其流血的主营业务将继续吃掉股东的财富。

　　对百盛的投资者来说，卖掉物业的goodnews是公司管理层打算把这一价值释放出来了。这次卖掉的是太阳宫百盛，太阳宫百盛位于北京朝阳区，设于2010年，但是一直不景气，2015年部分商家撤柜，境况更萧条。不过，作为北京的物业资产，自2010年来当然升值了不少。卖掉这块物业，一方面停止为亏损业务输血，另一方面释放了物业资产升值带来的价值。

　　根据百盛宣布的资料，出售这项资产可得净额约19亿，预计录得收益9亿元，而2016年前三季度百盛的营收也就34亿元，净利润亏损了2.5亿。

　　2016年9月14日宣布这条消息后，百盛股价跳涨了近40%，一度逾68%，但是随后就开始走低。卖掉物业获得资金对投资者来说是件好事，毕竟停止了一项流血的业务，但是其价值的真正实现取决于百盛如何使用这笔钱，以特别股息派给投资者是最直接的价值体现方式，投到公司其他业务实现业务转型就是一个长期的事情，转的好也可以带来业绩提升，增加股东财富。

　　百盛集团过去十年的股息支付情况如下：

　　

　　2015年亏损了，依然给股东分红了，这家公司的良心还是有的。不过派不派特别股息还要再看，15年经营现金流为负，不过2016年前三季度转正了，公司的现金流压力有所减少。

　　

公司的负债率这几年相对稳定。

　　

　　>>>> 结语

　　百盛连跌许多年，市值从曾经的400亿港币滑到了现在的23.05亿，成交量非常低，关注度不高，其背后的物业资产可能存在低估而未被充分反应到市值中。在房地产价格升了一波后卖掉物业对百盛的投资者来说是good news，表明公司的管理层有意将这块价值释放出来。

　　百盛下面还有几家物业公司，不排除百盛继续出售的可能。从股价反应来看，市场对公司出售物业认可度高。不过，尽管把物业价值释放出来了，真正价值实现取决于公司如何使用这笔钱。

　　

文章来源：微信公众号港股那点事