上实城开换帅战略转向 “国企合作王”中庚上海滩资本冲浪

　　一边是上海老牌国资房企上海实业城市开发集团（简称上实城开00563。HK），一边是闽系本土房企福建中庚实业集团有限公司（简称中庚集团），日前因为一桩近20亿元的收购案，再度在上海资本市场交手。

　　5月12日晚间，上海实业控股有限公司公告称，公司非全资附属子公司上实城开以19.07亿元向中庚集团出售公司附属公司上实城开龙城40%股本权益。

　　业内人士指出，上实城开不断出售股权，或迫于商业综合体开发的资金压力，而中庚此前立足福州全国发展，是一家资产过百亿、集房地产开发、运营、金融等业务多元发展的集团公司。

　　随着闽系房企不断进入上海市场，中庚集团也希望深耕上海，而其与上实城开的渊源，早已开始。2010年前后中庚集团与上实城开合作成立了福州城开实业有限公司之后，又联手在上海周边合作开发酒店项目的投资建设。有业内人士评价称，这从一个侧面反映出新旧资本在上海资本市场的更替。

　　上实城开：换帅后的战略转向 一名知情人士对透露，自2015年初时任上实城开的董事长倪建达出走之后，上实城开董事会主席季岗接任，上实城开的战略就已经从原来的激进投资转而保守讲求现金流，一年间，上实控股已经先后出售淇澳岛，涉资31亿，加上这次的城开中心，出售资产近50亿元。加上2015年年报公布的销售收入58.32亿港元，目前上实城开账面收入至少有接近百亿现金，是近几年来的最高纪录。一名接近上实城开董事会的人士指出，随着新的管理层追求现金流与保守的扩张方式，上实城开的品牌已经走向式微。

　　2015年初上任的时候，季岗指出上实城开未来的发展，需要利用集团现有的五个优势，包括利用沪港两个市场的资源优势、发展十几年的优秀团队、大型项目资源优势、商业资产集聚优势、上实集团在地产板块的品牌资源等。这番表态表明公司似有意在商业地产板块有所作为。

　　上实城开此前已拥有并成功开发近80万体量的商业资产，50万平方米体量的城开中心相较之下，显得颇为庞大，因此对于即将退休的季岗而言，稳健的发展不失为一个战略转向。

　　上实城开在今年年报发布会上表示，将从三个方面发展。一是加强与各方联手合作获取土地资源。集团去年与闵行区政府组建公司，负责梅陇镇部分“城中村”改造，包括其他一系列获取土地资源的新尝试，期望成为集团的蓝海战略；二是继续引入战略伙伴，寻求专业公司或第三方代理盘活存量资产或置换资产，务求提升或释放其应有价值；三是除保持住宅开发及经营商业资产外，寻求创新经营模式，探索产业链上的延伸。

　　因此，上述业内人士指出，一方面，房地产市场走向不明朗，现金为王的思路不失为过，另一方面，外来资本在上海市场渐趋活跃，不失为套利的一个好时机。城开中心之外，上实城开旗下商业项目TODTOWN天荟及滨江城开中心都需要大量的开发资金，套现的资金刚好投入这些项目中。

　　“国企合作王”中庚3年上海进击路径 对于接盘者中庚集团而言，多名福州当地人士谈及中庚，使用频率最高的一个词语就是低调。关于中耕集团董事长梁衍锋的个人公开资料非常少。进入上海之前，中庚集团的项目也不多，然而这是一家很开放的公司，与其他企业合作频率较高。2009年，中庚成功布局北京，联手北京首农集团合作成立北京亿本房地产开发有限公司，联合开发了千余亩的保障性住房项目。随后，中庚集团继续与首农集团在大连旅顺合作，颇有斩获。近年来，中庚集团还先后与首开集团、保利合作在福州拿地开发。

　　可以说，通过与国企房地产公司的合作，中庚集团这几年发展一直比较稳健。值得关注的是，中庚集团在上海的投资之路跨越3年，总投资47.5亿元。中庚集团为何在一个综合体项目上如此进击？除了与国企合作的良好传统之外，一个重要的原因是，中庚集团早已展开资本运作。

　　在中庚集团官网上可以看到一则新闻，今年1月初，中庚集团宣布联手上实城开开发城开中心的同时亦同步发行城开中心基金，这只基金宣称3年18%的回报收益率，与城开中心甲级写字楼捆绑销售，提出了“百万级低门槛”、“用当下价格锁定三年后资产价值”的双重收益回购式基金方案。双重收益是指，基金持有人不但可以在前三年享受到18%的稳健固定收益，三年后在选择行权时更可轻松获得城开中心产品三年的不动产增值收益，而这个行权价格其实是三年之前购买基金时所约定的价格。

　　对此，业内人士评价称，发行基金捆绑写字楼销售，不失为众筹的变种，也是中庚这类型公司的灵活性所在。