佳兆业缩减债务利息 房企海外融资变难

　　继融创宣布收购佳兆业（01638.HK）之后，两家公司都在紧锣密鼓地推进收购落地前的各项先决事项，其中最重要的一项便是佳兆业繁琐的债务重组问题。日前，佳兆业披露了国内债务重组计划，债务金额约为480亿元，计划提出，佳兆业将在保全债权人本金的前提下适度缩减利息和延长付款时限。在不少业内人士看来，佳兆业此举一定程度上会损害债权人的利益，但同时会使得股东利益得到保障。

　　与此同时，记者注意到，佳兆业事件引发的连锁效应已经显现。不少海外评级机构基于佳兆业风波对国内房企的信用状况和行业景气度开始保持谨慎甚至看空，加之美元升值，国内房企今年头两月在海外仅融资36.85亿美元，同比下滑73%。

　　缩减利息存争议

　　根据公告，截至2014年底，佳兆业结欠银行债务约124.18亿元，结欠非银行金融机构债务约355.53亿元，共计约479.71亿元，占境内外宗计息债务总额650.09亿元的七成以上。而作为这479.71亿元境内债务的债权人，还需要做出一定让步，因为佳兆业将在保全债权人本金的前提下适度缩减利息和延长付款时限。

　　具体来说，上述境内债务利息将被减少，减少后的利息将不低于中央贷款基准利率的70%；同时，债务年期将有所延长，延长后剩余年期则在3~6年之间。惟有原有债务剩余期限多于6年的债务，将按照原有期限执行。

　　中原地产研究总监对此认为：“佳兆业此举有点忽悠债权人，缩减利息、延长还款期限对于债权人的利益是缺乏保障的。相反，这样的计划可以使得公司股东获益，这实际上不符合商业习惯。”

　　深圳一家地产私募基金老总也表达了类似观点：“目前很多房企资金链都较为紧张，如果都按照佳兆业这样的作法，债务融资和偿还将变得不可控，信用体系也缺乏支撑。佳兆业这样的偿还方案，我认为很难让全部债权人同意。”

　　对此，佳兆业的解释是，此次境内重组计划是基于充分考虑债权人各自的债务状况、抵押品保障以及清盘时的有限次序，目的是令公司的财务和营运恢复稳定，使得收购事项能够完成。

　　海外融资额剧降

　　值得注意的是，佳兆业事件发酵之后对于房地产行业影响颇为剧烈。海外融资首当其冲，2015年前2月，国内房企海外融资额同比去年出现大幅减少。

　　中原地产研究中心统计数据显示，1~2月国内房企海外融资36.85亿，去年同期为137.91亿元，同比剧降73%。具体看，1月份，远洋地产、旭辉控股和珠光控股3家房企完成海外融资，合计金额为15.85亿美元；2月，也仅有3笔完成的海外融资，分别为碧桂园金额为9亿美元于2020年到期的7.5%票息优先票据；恒大地产金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议；绿城中国拟增发于2019年到期的2亿美元优先票据，该笔票据利率为8%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，按照往年的传统，房企都会选择在1~2月份海外大规模融资，这样可以增加一年的资金宽裕程度，有利企业的资金安全，但在2015年房企受到佳兆业事件，还有人民币贬值影响，出现了融资难明显增加的现象，而且融资成本也明显上涨。

　　张大伟进一步分析，2月份3笔融资的利率均在7.5%以上，而往年均在6%~7%左右。相比国内逐渐降息，海外融资的成本优势已经逐渐降息。美联储加息和人民币贬值预期对中国房地产市场影响偏负面。一方面，热钱流出中国市场，加剧房地产企业钱荒窘境；另一方面，本币的疲软人诱导房地产市场继续低迷，可能伤害中国经济。

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