2018年千亿房企达30家 恒大5241亿夺销售权益榜首位

　　转眼，2018年的房地产行业大局已定。据2018年12月31日克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示，在调控重压下，标杆房企依然实现逆势增长。碧桂园流量金额突破7000亿元，万科突破6000亿元，恒大则位居销售权益榜首位，规模房企的实力正进一步增强。此外，各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续。排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家。

　　　　权益榜更反映资金实力

　　2018年下半年以来，市场下滑、行业规模增速放缓。克而瑞榜单显示，截至12月末，百强房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右。但规模房企全年累计销售增速仍保持较高水平，百强房企全年销售增长35%。

　　从当下销售数据看，2018年依然是房地产行业刷新历史纪录的一年，其中，标杆房企市场占有率继续集中，强者恒强的格局依然持续。榜单显示，碧桂园流量金额破7000亿元，位列第一；万科突破6000亿元，中国恒大紧跟其后，达5511亿元；融创和保利作为第二梯队，在4000亿规模上冲击。

　　其中，最大的亮点仍属碧桂园。据克而瑞发布的榜单显示，碧桂园以7286.9亿元排在销售流量榜榜首，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。

　　万科紧随其后，2018年全年实现合同销售额6069.2亿元，同比增长约14.5%。其前11月实现合同销售额5439.5亿元，由此计算，万科12月份业绩超600亿元。得益于11-12月份较高的销售业绩，万科以558.2亿元的差距超越恒大，位居流量榜榜单第二。

　　值得注意的是，根据克而瑞发布的权益榜单显示，中国恒大以5241.0亿元的权益金额位居首位。业内指出，销售权益榜反映了房企的整体投资能力，在一定程度上更能反映企业的资金实力。

　　事实上，从榜单前200名的房企中，有部分房企权益榜排名显着高于流量榜。克而瑞研究中心认为，这些房企可以分成两类：一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企，如中国恒大；另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企，如越秀、弘阳等。此外，代建、小股操盘业务较多的房企基于快速扩张的需求，项目权益比例较低。虽然这些房企在权益榜中的名次较流量榜偏低，但利用较强的操盘和项目管理能力，在项目拓展和品牌传播上也获取了深厚的积累，如绿城、建业、滨江、朗诗等。

　　除了龙头三强外，融创借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。相比“碧万恒”，这三家房企的规模增速相对较高。

　　克而瑞研究中心认为，2019年房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡，百强房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%-30%。其中，龙头房企仍将延续2018年的平稳发展，以追求有质量增长为主。

　　近9成房企完成全年目标

　　“房企全年业绩目标的完成情况，一方面反映了企业对全年市场走势的预判能力，另一方面也可以认为是对房企自身综合运营能力的年度考核，特别是在营销和品牌方面。”克而瑞研究中心高级分析师朱一鸣表示，特别是在2018年房地产行业整体增速放缓、市场预期继续下滑的背景下，全年业绩能否如期完成，是对房企的综合考验。

　　值得注意的是，2018年除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，百强房企中有近半数房企提出了年度销售目标，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿；【阳光城(000671)、股吧】、正荣等誓破千亿。其中，从目标增长率来看，恒大目标增长率为10%，而大多数企业普遍在40%以上。此外，也有少数房企在2018年年中提升了业绩目标，如中国金茂将企业内部目标从1000亿元上调至1200亿元，龙光地产也将全年660亿元的目标上调至700亿元。

　　从目标完成率来看，2018年有近9成房企按时完成了全年业绩目标。金科、阳光城、世茂、新城、宝龙、华润和奥园这7家企业更是在2018年11月就提前完成了全年业绩目标。

　　其中，金科2018年累计实现销售金额1291.1亿元，目标完成率达161.4%，超额完成了全年800亿元的业绩目标。此外，金科还是2018年新晋千亿房企，且2018年前8月就超过了2017年全年的销售规模。

　　不过，由于年末市场整体较为低迷，仍有不少企业无法完成2018年全年的目标。克而瑞数据显示，朗诗绿色集团全年共实现业绩381.3亿元，未能完成全年460亿的业绩目标；首创置业也不例外，全年实现销售额702.8亿元，未能完成800亿销售目标。

　　TOP50门槛近550亿元

　　做大规模依然是当下房企的主流选择，整体上，房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞榜单显示，2018年全年，3000亿以上阵营已达6家，排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家，前50房企门槛近550亿元。

　　业内预计，千亿房企的数量在今年达到30家之后，未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右。

　　伴随马太效应的放大，行业集中度加剧。亿翰智库研究报告认为，规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高；中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段，集中度还有很大的提升空间。

　　此外，克而瑞报告显示，2018年，排名前200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较2017年同期均有较大幅度的提升。其中，排名前十房企集中度达26.9%，排名前20房企集中度达37.5%。而排名前50名房企和百强房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

　　分梯队看，百强房企内部出现分化。排名前三的龙头房企和排名100后的房企，集中度较前两年基本持平。其中，排名前三的房企增速较2017年放缓。排名11-50的房企集中度增速仍保持较高，较2017年均进一步提升。

　　对于2019年楼市的发展预期，亿翰智库研究报告认为，二线城市市场存在较大机会，尤其是普通二线城市。主要由于两点，一是二线城市未来是房地产资金的主要承接点；二是二线城市需求较其他城市更有保障。此外，三四线城市市场将会出现结构性调整，部分三四线仍存在机会。

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