房屋租赁行业：长租公寓融资工具深度解析

　　物业成本

　　集中式长租公寓是收下或者建起整栋房子，在整栋房子的基础上改建或者装修用作长租公寓，这种长租公寓方便集中式管理，很多都设置有公共空间和公用设施，方便年轻人休闲娱乐和交友，目前从事集中式长租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他们的经营方来源很广，包括国有背景的企业、开发商、房屋经纪机构、酒店企业和互联网平台型创业公司。

　　这种房子的获取成本还是要看房子的性质，目前市场上的集中式长租公寓大部分是商业、工业用地、自持性土地或者较偏地段的普通住宅用地。

　　这里面还有个区别，一个是拿现成的物业进行重新装修，这种长租公寓的前期成本主要是装修建安费，拿到的物业多是商业、工业物业或者地段较偏但是有集中产业区的住宅物业，总体来看比自建成本低，互联网平台型创业公司多是采用这种做法，市场上的收益率可以达到10%~20%，10年以内回本。

　　另一种是从拿地开始自建，涉及这种的大部分是国有背景、开发商和酒店系的企业。

　　分散式长租公寓是通过租赁或受托的方式收集房子，将这些房子统一标准化管理、承租给租客的模式，这些房子是房东零散放出来的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整栋获取的更多，相对房源多、获取门槛比集中式也更低一些，目前从事分散式长租公寓的公司主要是一些房屋经纪机构。

　　融资成本

　　时间就是金钱，建一个20年才能回本的项目，收20年租等着回本不现实，因为地产公司一般是有不低的财务成本的，一般企业的融资方式有贷款，发债和ABS。贷款方面，房地产行业作为“三高一剩”行业是银行贷款比较惜贷的行业。从发债来看，普通房地产公司债会根据评级、期限等不同利率有所差别，但是基本上都在5.5%以上。

　　风险提示：监管超预期。