地产行业配置价值显着 持续看多龙头(附股)

　　估值底部、业绩高增。目前地产PE/沪深300为1.1倍，近八年最低；随着前期房价上涨项目步入结算周期，2017年前三季度毛利率较2016年上升1个百分点至28.7%，期末板块预收款为过去一年营收的11g%，业绩保障度创近五年新高。预收款充足叠加毛利率提升，龙头房企2017-2018年业绩高增长确定，对应2018年PE普遍仅8倍左右。

　　销售靓丽、集中度加速提升。2017年前10月全国销售额同比增长12.6%，其中百强房企同比增长35.6%。我们统计的22家主流房企累计同比增长48%，平均完成全年销售目标的87.8%。龙头房企依靠强大的融资运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，2017年前10月TOPlO和TOP50销售额市占率分别为25.1%和46.0%，较2016年末分别提升6.8个和11.4个百分点，弱市下集中度加快提升。从近期龙头房企及城市草根调研来看，年底主流房企备案充足，龙头房企销售仍有望延续增长。

　　土地市场降温，缓和毛利率下滑压力。市场此前担忧A股地产主要布局一二线，2016年以来地价高企叠加限价政策。未来房企盈利能力是否会大幅下降。但从龙头公司拿地节奏来看，万科、金地2016年全年拿地面积与销售比仅为111%、81%，地价高点并无大幅囤地。相反2017年下半年以来，政府加大供地、竞拍门槛提升叠加融资渠道收紧，土地市场溢价率持续下降，10月百城土地成交溢价率仅15.8%，为资金雄厚龙头房企提供低点补库存机会，10月万科拿地与销售比达220%，地价回落缓解毛利率下滑压力。同时竞拍门槛提升、融资渠道收紧将加快优质资源向龙头房企集中。

　　短期恒大引入战投提升龙头估值，中长期龙头优势越加显着。近期恒大引入第三轮战投，苏宁、山东高速(600350) 等向恒大增资600亿，换投后14.11%股权，对应恒大估值超4250亿，对应2018年(500亿业绩承诺)PE为8.5倍，已贵于保利、金地。恒大地产拟借壳深深房回归A股，近期深深房公告12月14日前复牌，若如期复牌，有望带动恒大及龙头估值再提升。中长期来看，调控常态化，房价地价相对趋稳，将更考验开发商融资、运营、营销等能力；融资渠道畅通、资金低廉、兼具品牌溢价的龙头房企优势将越加明显。

　　投资建议：年底机构换仓，前期涨幅较大白马提前兑现收益背景下，低估值低持仓低涨幅、销售及业绩增长的龙头房企无疑是性价比最高的选择，同时目前国债利率维持高位，若未来资金环境改善，对利率敏感型的地产板块无疑也是利好，持续看多龙头房企。建议关注：1)低估值受益集中度提升的龙头房企：万科A(000002)、保利地产(600048) 、金地集团(600383) ；2)业绩高成长个股新城、华夏幸福(600340) 、阳光城(000671)、蓝光、华侨城等：3)优质资源型成长天健、招商、城建。

　　风险提示：基本面大幅恶化风险；业绩大幅下滑风险。