政策持续鼓励 房屋租赁行业成长空间渐开启

　　受相关利好消息提振，昨日租房概念在A股掀起上涨旋风，昆百大A(000560)(000560)、世联行(002285) (002285)、三六五网(300295) (300295)、市北高新(600604) (600604)牵手封涨停。其中，市北高新成交环比放大数倍。

　　兴业证券(601377) (601377)认为，房屋租赁是房地产下半场重要方向之一，支撑政策密集出台，行业两大痛点——收益率不合理和租售不同权正在被逐步解决，相信在政策强力支持下，房屋租赁行业成长空间较为广阔。

　　租赁市场前景广阔

　　截至昨日收盘，房屋租赁指数涨幅达到5.86%，位居182个Wind概念指数首位，而同期排位第二的是智能物流指数，涨幅为2.26%。此外，昨日正常交易的房屋租赁成分股全线飘红，无一下跌，其中更有昆百大A等四只股票联袂涨停。与两市量能新低相比，昨日相关概念股普遍放量，备受资金宠爱。

　　从需求端来看，中国租房市场未来需求空间巨大，核心因素就是一线和部分二线城市房价高企。房价上涨到一定高度，租房群体和购房群体在较长生命时段里重合度较低。当前，中国核心城市房价收入比已经高于国际城市，租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。对比美国全国36.3%和日本全国35.5%的租房比例，中国目前全国租房比率仅有11.6%；对比美国、日本核心城市50%的租房比率，中国核心城市仅有30%左右，租赁需求增长空间巨大。

　　根据链家地产预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，这是一个需求空间广阔的市场。

　　兴业证券认为，中国过去租赁市场一直难有大规模发展，主要原因之一是租赁未“确权”，即租赁权利一直不清晰，租赁本应享有的三项权利（公共服务、租赁产权和房屋处置权）一直没有法律给予保障。其次，租户也没有物业的重新改造、使用权甚至连合约解约、续约都取决于房东。目前政府正在大力推进租购同权，随着租赁权利的明晰化，将对租赁市场的需求有很大促进。

　　从供应量看，未来租赁将成为核心城市住房发展的重要组成部分，根据目前已经披露的各省市“十三五”规划，北京、上海、广州将在“十三五”期间新增租赁住房50万套、70万套、15万套，分别占到新增供应总量的33%、41%和20%。

　　政策持续鼓励

　　今年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场正迎来政策利好。

　　方正证券(601901) (601901)认为，总体而言，大力发展住房租赁市场包括四大要点：一是加大租赁供给，利用集体用地建设租赁住房等；鼓励放弃转型开展住房租赁业务，培养专业化住房租赁企业。二是允许提取住房公积金支付房租，对租赁企业给予融资支持，推进REITs试点。三是给予税收优惠，推动公租房货币化（市场提供租赁房源，政府发放租赁补贴）。四是通过立法切实推进租购同权。

　　地方政府也积极跟进，纷纷出台相关细则，推动地方租赁市场发展。截至目前，已有20余个省市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。其中50%以上省份提出要允许公积金支付房租，推进REITs试点，支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

　　以北京为例，租赁用地大幅推出，且占据了一部分商品房指标。北京新五年的用地规划中，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。过去五年（2012-2016年），北京商品住宅计划供地4300公顷（实际供地2452公顷），而2017-2021年，商品住宅计划供地3470公顷，减少了830公顷。

　　投资标的选择上，方正证券指出，租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长足发展，建议关注资金实力强、租赁运营经验丰富、拥有低成本优质房源的企业。

　　A股目前部分租售同权概念股：

　　世联行：公司是一家地产顾问代理公司，公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务，服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主；有长租公寓业务世联红璞。

　　市北高新：公司地处上海，主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资的综合运营商，下属有多家地产中介公司。

　　三六五网：公司是一家专注服务于房地产和家居行业，致力于为我国房地产和家居消费者提供行业资讯、产品信息搜索和查询等服务，以降低其交易成本，同时帮助我国房地产和家居企业应用互联网进行产品推广和销售的企业，其主营业务主要包括新房网络营销服务、二手房网络营销服务、家居网络营销服务以及研究咨询业务。

　　昆百大A:2017年2月公告，公司重大资产重组的标的资产为北京我爱我家房地产经纪有限公司，收购价格为61.82亿元。其经营范围主要为从事房地产经纪业务；经济信息咨询；企业形象策划等。据业绩承诺，自2017年1月1日起，我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日归属于母公司股东的累积净利润分别不低于5亿元、11亿元及18亿元。

　　联络互动(002280)(002280)：2017年1月份，公司拟使用联络金融服务平台的部分募集资金20422.06万元，加自筹资金约2674.94万元，合计23097万元，购买会找房（北京）网络技术有限公司部分股权并对其进行增资，股权转让和股权认购完成后，公司持有其完成增资后51.33%的股权。经过2年高速发展，目前会找房的业务已覆盖全国20多个一线及省会城市。标的公司预测2017，2018，2019年税后净利润将分别达到1800万元，3300万元，4500万元。

　　华鑫股份(600621) (600621)公司参股子公司上海力敦行房地产经纪有限公司注册资本500万元，主营业务为房地产经纪等。

　　新华传媒(600825) (600825)：全资子公司上海新置华城房地产经纪有限公司主营房地产经纪业务，凭借公司在文化传媒领域的独特优势，新置华城通过房地产媒体平台向房地产营销代理及房地产金融服务延伸。

　　国创高新(002377) (002377)：2017年1月3日午间披露重组方案，公司拟以38亿元购买深圳云房100%股权，并拟向控股股东国创集团等发行股份募集配套资金不超过20.97亿元，用于支付本次交易现金对价、支付中介机构服务费用及深圳云房营销网络建设项目与深圳云房云房源大数据运营平台建设项目。资料显示，深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商，主要从事新房代理、房屋经纪业务，依托云房源大数据平台、互联网信息服务平台及规模化线下直营体系，构建“线上引流、线下变现”房地产互联网平台终端品牌商。

　　明牌珠宝(002574) (002574)：2015年12月份，公司拟出资7亿元通过受让，增资取得好屋中国25%股份，好屋中国是国内领先的房地产电商平台和全民众销平台之一，截止至2015年9月30日，好屋中国已完成了全国62个大中城市和4个海外城市的布局，公司业务涉及一手房、二手房、社区以及与房产相关的金融服务产品。交易方承诺，2016-2018年度好屋中国扣非后净利润分别为18000万元，25000万元，32000万元；2016年9月26日晚间公告，公司拟向交易对方支付现金7.2亿元并以10.55元/股发行1.59亿股，作价24亿元，收购苏州好屋75%股权。交易完成后，公司将持有苏州好屋100%股权。

　　张江高科(600895) (600895)：公司主营业务包括房产租赁。

　　绿地控股(600606)(600606)：公司是中国第一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的综合性企业集团，并在中国房地产主业的综合性企业集团中排名第一位。主营业务包括了房地产主业及其延伸产业，包括建设建筑、酒店及商业运营等业务，公司子公司上海金丰易居房地产顾问有限公司、上海天丰房地产顾问有限公司等从事房地产经纪业务。

　　深圳能源(000027) (000027)：2017年8月16日晚公告，控股子公司妈湾公司拟将开发建设的深圳市南山区电力花园二期住宅项目整体定向、分期向深圳市人才安居集团有限公司租售。该项目设计住宅总建筑面积约4.88万平方米，共545套商品房，其中年内拟完成81套商品房的出售，剩余部分暂以整体租赁形式出租。

　　三湘印象(000863)(000863)：公司全资子公司上海三湘房地产经纪有限公司，经营范围包含房地产经纪、房地产信息咨询等，成立于2003年，是上海市房地产经纪行业协会理事单位。