A股房企热点城市销售下滑 土地储备规模步入上行周期

　　上海易居房地产研究院9月5日发布的A股房企研究报告显示，在房屋销售方面，三季度开始在50个样本城市中，30家A股房企销售面积总体上处于下滑态势；在土地储备方面，房企拿地热情依然不减，其土地储备规模正步入上行通道，预计在年度销售目标的压力下，此类房企在接下来的“金九银十”阶段或会加快推盘的节奏，以对冲近期几个月销售下滑的风险。

　　房屋销售方面来看，2017年8月，在选取的50个固定样本城市中，易居研究院监测的30家A股房企新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。这50个样本城市基本上为热点城市。二季度开始此类城市楼市政策持续收紧，对于商品房销售的影响较大。另外部分房企依然看好热点城市未来的销售市场，所以推盘节奏反而会放缓，这也容易影响此类房企的销售业绩。

　　在选取的50个固定样本城市中，30家A股房企有26家即9成房企销售面积出现了同比下跌。这说明在此类热点城市调控收紧的情况下，很多房企的区域市场销售业绩受到了冲击。

　　从具体房企排名来看，包括阳光城(000671)、中天城投(000540) 等销售面积同比增幅较大。其中对于阳光城来说，近两年土地储备规模不断增大、销售节奏也不断加快，所以助推了房屋销售业绩的上升，其8月份销售面积同比增幅为126%。而对于中天城投来说，近期贵阳楼市有明显的升温，这也使得其销售业绩大增，同比增幅达到了56%。

　　土地储备方面来看，房企土地储备规模等于最近18个月房企在招拍挂市场购置土地的占地面积加总，(此类数据不包括并购等方式获取的土地)。数据显示，截至2017年8月，30家A股上市房企土地储备面积为6410万平方米，环比增长5%，同比增长29%。

　　截至2017年8月，30家A股上市房企土地储备规模中，金科股份(000656) 、荣盛发展(002146) 和新城控股(601155)的土地储备规模增幅较大，同比增长141%、130%和114%。此类房企积极做大土地储备规模，充分说明近两年对于提高销售业绩的急迫，也体现了较好的拿地能力。

　　值得注意的是，对于一些土地储备规模增幅较小的房企来说，有一定的特殊性。比如说对于蓝光发展(600466)，虽然其直接的招拍挂拿地节奏并不快，但近两年其在并购市场上获取了较多的土地，所以不会在本报告定义的土地储备概念中得到体现。

　　从当前30家A股房企的经营情况来看，未来其在热点城市的项目销售明显受到了冲击。考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标，而且此前推盘节奏略有放缓，所以可以预计，在“金九银十”阶段此类房企或有加快推盘的可能，以对冲近期销售业绩下滑的风险。

　　另外从此类房企投资的角度看，拿地积极性将有所保持。尤其是近期部分城市加大了供地的节奏，对于此类房企来说，拿地的机会将加大。同时，部分房企或会强化对城市群周边的三四线城市的拿地力度，以更好地改善土地储备结构。