房地产：影响板块的三点积极因素

　　积极因素之一：新房销售超预期。本轮调控区别于以往，十分重视压低房屋换手率，降温存量房市场。一线核心城市的二手房交易出现明显下降。与此同时，由于新房一直存在销售许可证发放的管制，价格并没有达到市场最高定价，因此只要开发企业愿意接受较低的定价，销售速度并不是大问题。我们仍然维持全年新房销售额同比增长12.9%的预测。同时，大企业由于布局更广阔，销售定价能力更强，资金成本更低，表现普遍跑赢行业。

　　积极因素之二：更加理性的土地市场。土地市场逐渐走向理性，并不是因为企业降低了拿地的热情，而是土地市场的成交规则发生了一定的变化。纯粹价高者得的游戏规则逐渐开始改变。为了避免出现地王，有的地方开始综合评标，有的地方则采取抽签的方式出让土地，还有的则将土地出让给报价最接近平均价格的一家……我们相信，一系列土地市场的创新，避免了土地市场非理性竞争。土地价格不断上升一直都是制约房地产企业发展的重要因素。尽管土地出让游戏规则的改变有利有弊，但我们认为其推动土地市场保持价格理性的积极意义显然更大。在此环境之下，开发企业就有可能持续获得成本可控的土地储备。

　　积极因素三：区域看点，尤其是粤港澳大湾区的建设。我们即将迎来香港回归祖国20周年纪念。我们相信，一国两制的成功实践要继续迈上一个新的台阶，祖国统一大业要早日实现，都有必要保持香港的长期繁荣稳定。而粤港澳大湾区的建设，则是保持香港长期繁荣稳定的关键所在。区域热点的存在，尤其是粤港澳大湾区的开发建设，也是当前地产板块重要的推手。

　　风险提示：调控政策造成销售速度低于预期的风险。

　　更多关注积极因素，看好板块投资价值。我们承认，地产板块正面临调控的压力。可是我们也认为，市场对此有预期。一方面，调控政策到目前来看已经比较严厉，近期未必还有继续加码的空间。另一方面，既有措施在推动市场软着陆，而不是威胁企业的资金链，或是造成大量存货跌价准备出现。我们看好地产板块的投资价值，重点推荐招商蛇口和华侨城，建议关注金地集团、保利地产、新城控股等。 ：