行业集中度加速提升 龙头房企优势逐步凸显

　　数据显示，截至5月29日，沪深两市共计有23家房企率先公布了2017年中报业绩预告，其中13家公司预喜，占比61%。9家公司业绩预减或亏损，有3家公司更是出现首亏，而房地产收入下降则成为亏损主因。虽然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整体表现，但从目前数据来看，行业仍然维持较好的盈利性，上市房企间的业绩分化将愈发明显。

　　行业集中度加速提升

　　从日前公布2017年中报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等大型房企尚未公布年报业绩预告。在23家已经公布2017年中报业绩预告的房企中，业绩分化现象不容忽视：超过6成的上市房企预喜，深物业A(000011)净利润预增5757%，南国置业(002305)净利润预增超100%，而凤凰股份(600716)、大港股份(002077)、世荣兆业(002016)3家公司则出现首次亏损，房地产收入同比下降成为首亏的主因。

　　凤凰股份中报预计累计净利润可能为亏损，公司表示由于目前公司财务费用较高，且在销楼盘集中在三四线城市，销售利润率较低。鉴于2017年1-3月公司的净利润为负数，预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损。

　　大港股份中报预计净利润约为-1800万元至-1300万元，公司表示，部分子公司经营未有好转迹象，减值准备计提增加。而在一季报中公司透露业绩下滑的原因主要是房地产同比收入下降、公司建材板块亏损加大。

　　而在预喜公司中，深物业A中报净利润预估2.97亿，预增5757%。公司表示，业绩发生大幅变动的原因，是公司上半年结算了部分前海港湾花园项目（深圳），使得公司上半年合计实现房地产业务收入以及项目综合毛利率比上年同期大幅提升。

　　南国置业中报预计净利润为956.36万元至1147.63万元，上年同期为478.18万元，同比增长100.00%至140.00%。公司预计本报告期房地产项目交付结转较上年同期增加，因此归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比有所增长。

　　中国指数研究院指出，2016年在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下，强者恒强；另一方面，中小企业融资难度加大，只能断臂求生或退出市场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

　　龙头房企优势逐步凸显

　　2017年一季度，房地产行业136家上市房企共实现营业收入2，077.54亿元，同比增加9.14%；共实现净利润194.07亿元，同比增加45.9%。其中73家房企实现营收同比增长，91家公司实现净利同比增长，50家公司净利润同比下降，其中有31家上市房企报告期内显示为亏损，主要集中在中小房企公司。

　　一季度，全国多个城市出台紧缩性调控政策，并从以往的一线及二线重点城市延伸至环一线周边的三四线城市。在此背景下，无论是营业收入还是净利润，一些品牌房企的优势越来越明显。

　　记者通过梳理A股一季报数据发现，老牌房企“招保万金”业绩表现强劲。除万科一季度净利润下滑外，其余三家都是增长，其中金地集团(600383)和保利地产(600048)的净利润同比增长幅度超160%。

　　万科一季报显示，公司实现营业收入185.9亿元，同比增长27.2%；净利润为6.95亿元，同比下降16.5%。万科董事会秘书朱旭表示，一季度结算规模有限，一季度净利润变动对预测全年业绩的参考意义并不大，预计公司2017年全年净利润同比仍将保持增长。此外，绿地控股(600606)、华夏幸福(600340)等大型房企一季度均实现净利同比明显增长。

　　据2017中国房地产上市公司测评研究报告指出，在当前周期下，集中度持续攀升已成确定趋势，行业加速洗牌，并购与重组成为行业关键词。尤其当资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力等优势的龙头上市房企更能脱颖而出，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加，被重组或谋求转型概率增大。

　　中银国际在研报中表示，随着调控政策的持续出台和加码，今年销售增速下行趋势已体现在房企一季报中，行业难免进入周期性调整。同时，二线房企最新的杠杆率再创新高，显示其激进的扩张策略，而未来流动性的趋势性收紧或加大其财务风险。随着房企间分化格局越发明显，行业整合趋势也已初现端倪，未来行业集中度的提升将有利于负债率保持合理水平且资源禀赋较强的龙头房企逆势扩张。

　　相关概念股：

　　深物业A：深圳市物业发展（集团）股份有限公司系经广东省深圳市人民政府深府办复[1991]831 号文批准，在原深圳市物业发展总公司的基础上改组成立的股份有限公司，公司及附属公司经营范围为:房地产开发及商品房销售，商品楼宇的建筑、管理，房屋租赁，建设监理，国内商业，物资供销业（不含专营、专卖、专控商品）。

　　南国置业：武汉南国置业股份有限公司系武汉南国置业有限公司于2007年9月整体变更设立的股份有限公司。公司经营范围包括:房地产综合开发、商品房销售、租赁；物业管理；新型建筑、装饰材料的开发、生产和销售；园林、建筑和装饰工程的设计与施工。

　　金地集团：本公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办[1996]02号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委员会”）五家单位作为发起人，以发起设立方式设立的股份有限公司。公司及子公司主要从事房地产开发经营、自有物业管理、兴办各类实体、经营进出口业务。

　　保利地产：保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2013年荣获上市公司综合实力第二名，风险控制第一名。2013年，保利物业获评中国物业管理行业top200第二名、百强企业首选服务品牌第二名。截止至2014年底，公司总资产突破3600亿元，实现签约金额1366.76亿元。

　　绿地控股：上海金丰投资股份有限公司是通过收购原“上海嘉丰股份有限公司”国家股，经跨行业资产重组，变更主营业务，现由上海地产（集团）公司控股的A股上市公司（股票代码:600606）。 公司现经营范围包括:型建材、楼宇设备的研制、开发、生产、销售，住宅及基础设施配套建设，环境绿化包装，实业投资，房地产开发经营、租赁、置换、咨询，建筑设计装潢，休闲服务，国内贸易（除专项规定外），房地产经纪等。

　　华夏幸福：2011年10月18日，国祥制冷工业股份有限公司更名为华夏幸福基业投资开发股份有限公司。公司是由陈和贵先生于1963年在台湾创立，位于浙江上虞的浙江国祥制冷工业股份有限公司于1993年成立，1995年投产，。浙江国祥制冷工业股份有限公司在2003年12月30日以4000万A股股票在上海证券交易所上市，是国内首家A股上市的台资企业。