房地产：三线销售耀眼 投资达年内高点

　　1. 销售：销售继续如期回落，强三线表现突出

　　1-3月全国房地产销售面积同增19.5%，销售额同增25.1%。销售面积和销售金额如期回落，印证我们关于全国销售短周期下行势定的判断。以317北京限贷为标志的第三波调控，力度加大、范围拓宽、措施创新，热点城市成交量能将持续萎缩，带动全国销售量价继续回落。高库存三四线政策继续友好，整体热度维持，有望对全国销售形成支撑。预计全年商品房销售面积同比增幅将不低于-5.9%。

　　2. 开发投资：再度小幅增长，热销三四线补库存是主因

　　房地产开发投资完成额同增9.1%。新开工面积同增11.6%，施工面积同增3.1%，竣工面积同增15.1%。投资再度小幅增长，符合我们关于投资拐点在4-5月的判断。投资增长，主要因为：一是二线此前销售增长滞后传导；二是三四线持续热销，补库存效应显著。全国销售回落势定，投资滞后半年左右，因此大概率在4-5月份出现拐点。结构上看：一线投资具有刚性；二线投资反弹接近尾声；三四线将是支撑投资重要因素。维持全年投资增速4%判断。

　　3. 库存：重回快速去库存轨道

　　狭义：商品房68，810万平，减少1745万平；商品住宅39，082万平，减少1643万平。广义：商品房568，704.5万平，减少659.1万平；商品住宅245，407.1万平，减少2，045.6万平。库存仍在快速去化通道。

　　4. 三四线热销将继续，维持行业“推荐”评级

　　当前时点，建议关注受益三四线基本面持续好转的区域龙头，如京津冀都市圈的华夏幸福、荣盛发展；长三角都市圈的新城控股、中华企业；珠三角都市圈的中洲控股；成渝都市圈的金科股份。

　　长期看好两类京津冀主题，低位布局将有超额收益：龙头华夏幸福、荣盛发展，北京城市功能调整概念的首开股份和北京城建。2017年有望成为REITS元年，继续推荐A股房地产稀缺标的嘉宝集团。

　　风险提示：楼市降温超预期，政策超预期收紧。 ：