房地产：利空难言出尽 看好年报季行情及结构性机会

　　调控升级：效果不达预期，销量跌价却涨

　　2017年春节后，短短18天时间内共有16个城市出台、升级房地产市场调控政策，调控城市数量已超30，并且近期新增的调控城市中，一二线热点城市周边的强三线赫然在列，此次尤以京津冀地区三线城市居多。除资金端，此次调控升级力度超越2013年，突破“史上最严”。

　　究其原因，虽然在930调控后热点一二线城市的销量有所缩减，但价格依然处于上涨通道，且部分城市面临着加速上涨的压力，例如北京2017年1-3月二手房价格环比涨幅分别为1.0%、3.3%和3.8%；新房价格2017年1-2月环比变化分别为-6.7%和6.3%。南昌、郑州、涿州、张家港等2月房价环比涨幅分别高达14.5%、7.4%、5.2%和6.6%。

　　影响研判：基本面冷暖对冲，板块行情下行有限

　　基本面方面，房地产市场分化势头将加剧，一二线城市与三四线城市将呈现冷暖对冲局面，预计总体量缩价稳，全年销量下行幅度在8%以内。板块行情方面，短期内将受到调控后市场情绪压制，而且长期面临基本面下行压力，不过当前板块PE为21.23倍，相对万得全A的PE仅为0.96倍，仅高于2014年上半年，处于历史较低水平；并且2016年4季度，基金重仓房地产板块市值比例下降至1.23%，再次创下2010年以来的历史新低，因此综合来看板块下行空间有限。

　　未来展望：政策稳中偏紧，利空难言出尽

　　2017年，房地产行业政策基调为“因城施策去库存”，预计政策环境总体仍然偏紧。本轮调控过后，房地产调控政策难言利空出尽，如果供需矛盾导致的房价过快上涨的问题不能有效解决，未来部分城市仍然不排除调控政策升级扩容的可能性。

　　投资建议：看好年报季行情及结构性机会

　　板块承压，可紧抓年报季行情和结构性机会。政策依然收紧，基本面继续向下，板块难现趋势性行情。但从板块历年复盘情况来看，在具有充足业绩保障的年报季，地产大概率走出一波行情。在2016年房企高业绩以及当前板块较低估值的情况下，建议紧抓年报季行情。建议关注：1)强者恒强，土储优质丰厚、估值较低的龙头房企，重点推荐招商蛇口；2)增长性强且确定性高，持续受益于长三角三四线城市销售回暖的成长房企，重点推荐新城控股。 ：