地产行业数据全面超出市场预期 掘金相关产业链(附股)

　　2017年1-2月，房地产新开工增速10.4%、投资增速8.9%，均超市场预期；新房销售面积增速25.1%，中西部地区以及部分强三四线城市销售数据较好。如何看待新房销售的持续性？新开工和投资未来的演进路径会是怎样的？其对于地产产业链下游的影响又会如何？

　　3月14日晚广发证券各行业召开地产产业链联合电话会议，第一时间为您带来专业的解读和前瞻的分析！会议纪要请见下文：

　　房地产 乐加栋

　　1-2月整个行业的数据，销售面积同比增25.1%，新开工同比增10.4%，投资同比增8.9%，应该是全面超出市场预期。事实上，我们在春节后立刻组织了广深区域和长三角地区的草根调研，调研结束之后我们就上调了对于一季度的销售面积预期，当时我们预计是同比增15%。今天出来的数据，超出了我们上调后的预测，中西部地区的销售比我们当时预想的要更好，具体来看，1-2月，东部地区新房销售面积同比增16%，这个符合预期，超预期的主要是中部和西部，中部销售面积同比增33%，西部同比增36%。

　　中西部市场热度较高，我们认为有四方面原因：第一是返乡置业，特别是今年春节返乡置业的时间点，恰好与热点城市限购限贷政策的发酵落实前后衔接；第二是比价效应，中西部地区房价近年来涨幅较小、并且绝对值较低，与东部地区相比存在一定的落差，而且在东南沿海城市务工的人员收入增长较快，使他们具备在中西部家乡置业的能力。第三是政策优惠，中西部大多数城市的房地产市场定位还是去库存，有较大力度的购房支持政策，包括税收优惠和财政补贴等，同时在住房保障方面越来越多地货币化安置为主，进一步带动了当地的住房消费。第四是住房消费升级，特别是品牌开发商越来越多地拓展至中西部城市，给这些城市带来了优质的住房产品，推动了当地的住房消费升级。

　　宏观 郭磊

　　第一，开年数据整体表现上佳，基本price-in但有些领域超预期。

　　工业增加值增速是去年9月份以来最快。扣除掉汽车后消费增速为10.6%，比去年四个季度都要快。固定资产投资名义增速回升包含价格影响，但基建和房地产明显回升。房地产购地、新开工、销售数据显著超预期。

　　第二，另有些数据却并不算好，存疑并值得进一步观察。

　　制造业投资回升幅度偏弱，考虑价格后几乎不明显。本年新开工计划总投资增速偏低。

　　FAI资金来源和房地产资金来源增速偏低。

　　第三，高位的经济数据背后有几种驱动力量。

　　一是自去年三季度开始的补库存周期。二是宽财政、稳货币政策导向下持续高位的基建。

　　三是资本支出低位状态下初步启动的朱格拉周期。贸易和航运复苏元年逐步修复的贸易产业链。

　　第四，宏观面存在三条清晰的线索，未来最先加速变化的那一个将决定市场定价方向。

　　线索一：经济景气度依然在相对高位。

　　线索二：上游价格已经初步有拐点呈现。

　　线索三：利率并未有回落。

　　经济支撑盈利，价格决定盈利加速度，利率约束估值，权益市场定价在三个因素的综合影响下会相对比较纠结。

　　第五，关于房地产，从宏观角度补充两点看法：

　　一就是相对于目前上升的资本成本来说，房贷利率可能确实偏低了。这导致居民加杠杆冲动较高。

　　二是本次政府工作报告对于房地产领域的政策导向相对比较积极，就是三四线去库存，一二线增加供地。

　　策略 陈杰

　　今天发布的宏观数据全面超预期，尤其是投资数据，罕见的出现了地产投资、基建投资、制造业投资同时加速的局面；而另一方面，2月通胀数据又低于预期，这使得货币政策马上收紧的可能性较低。因此短期来看，基本面改善的速度暂时超过了流动性收紧的速度，这对A股市场是一个有利的信号。

　　对于近期表现疲弱的周期股来说，比较强劲的短期数据有利于修复投资者对他们的预期。如果3、4月的“旺季验证”继续超预期，那么那些在1、2月的短期数据极好、但是股价却并没有表现的周期股就极有可能再次获得脉冲式上涨的动力，因此现在还不至于对周期股彻底绝望。不过在一个“稳健中性”的货币政策导向下，宏观经济的复苏确认会导致存量资金“脱虚向实”，这迟早会使流动性收紧的速度超过基本面改善的速度，因此届时周期股的脉冲式上涨也会成为整个A股市场将见顶回落的领先信号。

　　建材 邹戈

　　1、短期微观来看，华东华南地区目前已步入旺季，目前需求已基本恢复正常，比去年同期有所增长，长三角地区企业大概还有20%左右产能没有恢复，预计在下旬复产；华北西北地区由于气温较低，目前需求还没恢复正常，企业也还在停产中，下旬将陆续复产。

　　微观数据市场跟踪分析都很充分，目前更重要的是粗线条大逻辑。

　　2、展望全年，需求端，按照前面地产研究员的预判，地产投资/新开工趋势是下行的，但是从我们历史经验来看，预计需求下行幅度不会大，实际上我们类比过往周期2014、2011年，需求都是这种态势。

　　3、供给端，有两个变化，一是水泥，今年1季度超预期有个重要因素是去产量，去年11月下旬开始的错峰生产由于执行比较好，带来全行业1季度供给收缩，不过这种收缩到3月下旬会复产；二是对于消费类建材，上轮周期以来受益于消费升级，龙头优质公司份额提升明显，业绩增速表现较好。

　　4、综合来看，我们维持前期观点，看结构性机会，水泥方面，由于今年需求下行风险有限，阶段性去产量常态化，对于供给格局好、当前利润率还不高的区域改善明显，继续看好京津冀市场的冀东水泥/金隅股份、甘青市场的祁连山、低估值成本优势明显不停产的海螺水泥；消费建材方面，竞争力强、中长线成长逻辑良好的兔宝宝、三棵树、伟星新材、东方雨虹预计2季度仍处于投资窗口期，优选兔宝宝和三棵树。

　　机械 罗立波

　　机械行业的复苏进程、产业结构与个股选择

　　一是现在需求怎么样，周期处于什么位置：机械产品里面，早周期的产品如挖掘机，从2016年8月开始比较快的增长；中周期的产品，如叉车、压缩机等，从2016年10-11月开始比较好的增长；晚周期的产品，如煤机装备、重型机械等，从2016年末开始订单好转。这轮需求的韧性，可能会持续超市场预期，其原因是社会保有量利用率比较高、新增保有量比较少。最近我们通过草根调研，跟踪了工程机械的需求状况，以挖掘机为例，继续保持比较好的增长，我们汇总下来，挖掘机在去年3月基数比较高的情况下，当月销量的同比增长有可能达到30%或者更高，部分地区出现断货情况，特别是中大挖，所以也会制约销量的增速。而4-5月因为去年的基数比较低，可能重新回到50%以上的增速。

　　二是需求未来怎么预判：从逻辑上，房地产销售额是构成行业需求的预判基础，但从过往历史来看，其与机械产品的需求关系并非“一锤定音”，其传导掺杂了很多因素。我们更倾向于从实用原则出发，重视一些具有更高可靠度的同步指标，是否能够相互印证，不同指标的强弱相比是否可以合理解释。就机械具体而言，我们关注新增中长期贷款，关注存量设备利用率的波动。

　　三是相对强弱，我们认为此轮需求具有广谱性：从好转的机械产品来看，几乎涉及了主要的周期投资领域，包括基础设施建设、房地产开发、制造业投资、采矿业投资、交通运输领域，但不包括铁路、核电等具有“逆周期”特征的领域。如果说需求超预期的领域，我们认为制造业投资是最突出的。需求韧性、需求广谱，这主要是因为实体按正常经济规律运行：尽管政策在强调供给侧改革，市场在关注去产能，但从企业自身运行来看，在效益好转的时候，加快存量设备更新、根据需要扩充产能，是再正常不过的市场行为。以冶金和化工行业为例，其效益的好转，有效推动相关装备的订单增长。

　　四是对行业股票的看法：结构比需求更重要、位置和选时也很重要。我们从2016年11月开始强调中游复苏超预期，我们也在2016年底上调了行业投资评级为买入，我们是重点看好工程机械、集装箱、油气装备等领域的龙头企业，以三一重工等为代表。设备行业最大的特点是，尽管需求可以持续超预期，但过去无法证明未来，因为结构比需求更重要。结构就是影响PE的因素，包括竞争格局、供需关系、有无优秀企业。我们重点看好的子领域包括工程机械、集装箱、油气装备。时间上，这三个分别也属于早周期、中周期、晚周期，这三个也都有行业相对优质的企业。

　　我们认为此轮需求好转是中级别拐点，各环节可以看到企业的去库存、行业的去产能，同时政策干预偏少，有利于需求的正常表达。而在结构上，优胜劣汰的迹象非常明显，市场化的供给出清方式更具有持续性。此轮回暖的结构演化，有可能指引着未来三至五年的行业变迁。

　　钢铁 李莎

　　一、需求：正式进入春季旺季，全年需求可能会超预期

　　2017年，1-2月份全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。房屋新开工面积17238万平方米，同比增长10.4%，其中住宅新开工面积增长14.8%。整体来看，房地产投资和新开工面积数据超出市场预期。但是，我们可以将2016年1-2月份和2017年1-2月份环比数据进行一个比较，2016年1-2月房地产平均开发投资降45.32%，2017年降47.88%，环比数据是较为正常的。

　　我们在《钢铁行业2016年回顾和2017年展望》中详细阐述了我们对于全年房地产行业的判断，并强调2017年地产销售与投资整体上仍将保持低速增长，出现断崖式下降可能性较低。主要基于以下四点原因：

　　2016年新开工面积与房地产开发资金来源均实现同比增长且增幅扩大，考虑到地产建设开发的周期，2017年仍将保留2016年地产投资复苏的余温，不存在断崖式下降的基础。

　　中央经济工作会议对于楼市调控的主要侧重点在于抑制楼市炒作与控制资产泡沫，房地产调控政策将以温和基调为主以避免房地产市场硬着陆，而2016年10月以来的地产投资增速同样证伪了房地产市场的硬着陆。

　　中央经济工作会议提出要合理增加热点城市的土地供应来从供给端修复房价，土地供应增加及土地高溢价率的理性回归将一定程度上利好地产投资，增加新开工面积。

　　从历史经验来看，房地产市场政策收紧到房地产开发投资降温的传导时间较长，2010年的房价调控开始于2010年1月10日上调二套房首付至40%，但事实上地产投资直到2011年第三季度才初见降温迹象，而地产投资增速的大幅下滑要到2012年。虽然考虑到本次地产投资基础较为薄弱，且本次中央态度明显比2010年的房价调控更为坚决，政策出台速度更快、力度更大，因此房价调控经由地产销售向地产投资的传递时间可能有所缩短，但地产投资降温大概也需要到2017年下半年才会显现。即便增速下来，只要维持正增长，假定单位投资对应的钢材需求不变的情况下，对于钢需仍是利好的。

　　钢材需求3月份正式进入旺季，这一点从钢材社会库存在正月十五之后连续三周加速下降得到一定的印证，另外通过草根调研钢厂和钢贸商得到的反馈，基建、地产开工率提高带来的建筑钢材需求在加速释放。

　　2017 年全年来看，基建投资仍有望保持高速增长，并成为稳增长的重点；房地产投资和新开工可能会超预期。综合来看，2017年钢材需求大概率以稳为主，全年需求有可能会超预期。

　　二、供给端：1-2月份粗钢产量符合预期，地条钢进入加速退出期、体量预计超预期

　　2017年，1-2月份粗钢产量增长5.8%至1.29亿吨，钢材产量增长4.1%至1.67亿吨。我们认为1-2月份粗钢产量符合预期，高增速主要是因为2016年基数低。

　　2017年行业基本面同比改善明显。从2016年年初和2017年年初的基本面来比较，2016年年初，钢价已经历5年单边下滑，螺纹钢1-2月均价仅为1929元/吨，基本处于历史最低水平，2016年1月1日盈利钢厂占比仅为7.36%，1-2月份平均仅为20.86%。但是，2017年年初，螺纹钢均价已达3374元/吨，均价同比上涨74.91%，盈利钢厂占比为76.95%，较2016年增加56.09%；且吨钢的盈利水平维持在2007年以来一个中高位水平。

　　从环比变化来看，季节性影响明显。2016年12月粗钢产量为6722万吨，钢材产量为9571万吨，假定1-2月产量一样，1月的粗钢和钢材环比增速分别为-4.22%和-12.99%；而2016年1月这两个数据分别为-5.96%和14.84%，环比也是大幅负增长的，这主要是春节假期带来的减量影响。

　　对于全年供给端的判断，我们维持我们在《钢铁行业2016年年度策略：供给侧改革和国企改革加速推进，看好钢铁行业投资机会》和《钢铁行业2016年回顾及2017年展望》中的观点：坚定看好钢铁行业供给侧改革，今年发改委5000万吨的去产能与出清地条钢的产能之间相互独立。公开数据显示地条钢产能为1-1.5亿吨，但是由于地条钢生产企业主要是民营企业，且产能规模小、大部分没有获得正式生产批文，预计地条钢真实产能数据远超市场预期，目前地条钢产能全面退出的时间点已经明确为2017年6月30日，二季度将是地条钢产能集中、加速退出的时间段，钢材供需可能会出现阶段性错配。预计2017年钢铁总供给同比或呈现收缩态势。

　　三、价格与盈利：均有进一步上行空间

　　价格全年呈现N型走势，一季度到二季度中旬，价格走高，而后至9月维持震荡下跌态势，三季度中旬至四季度或再度上行。而盈利2016年，上半年供需框架支撑钢价，毛利围绕价格波动先升后降；第三季度起成本框架接力供需框架推高钢价，毛利反钢价之势迅速下行；第四季度末供需框架再度发力，毛利跟随钢价震荡上行。行业盈利面跟随毛利波动，具有一定滞后性，全年盈利面显著好转。

　　四、投资建议：产能进入加速退出期，需求预计超预期，看好钢铁板块投资机会

　　密切关注钢铁价格波动，重视库存周期、“地条钢”出清、成本端抬升对钢价的影响。供给侧改革和国企改革加速推进，看好钢铁行业投资机会。重点关注龙头钢企：宝钢股份、鞍钢股份、河钢股份、首钢股份等；区域性受益标的：南钢股份；长材占比高的优质钢企：方大特钢、三钢闽光、凌钢股份、新钢股份、马钢股份、安阳钢铁。

　　本分析相关内容我们均已在我们2016年12月1日发布的《钢铁行业2016年年度策略》和2017年1月25日发布的《钢铁行业2016年回顾及2017年展望》研究过，欢迎各位投资者查阅。

　　零售 洪涛

　　1-2月社零同比增速回落至9.5%，增速同比-0.7pp。广发零售指数同比增8.43%，同比-2.0pp。之前预期是问稳步提升，保持回暖趋势，所以这个数据总体来看大家可能会觉得有点低于预期。

　　分品类来看，1-2月食品粮油零售总额同比增9.7%，服装同比增6.2%；日用品同比+9.2%。另一方面黄金珠宝、化妆品等可选消费品景气度进一步回升。黄金珠宝1-2月销售额同比增8.2%，增速创2015年以来新高。化妆品继续维持16年底高增速，1-2月同比增10.6%。大众消费品承压，可选消费成亮点！

　　房价是影响消费的一个因素。1-2月数据很超预期，如果持续上涨，对消费是有压力的。但如果只是阶段性的，那可能不用太担心。这点我们也要继续跟踪。不同地方的消费升级概念不同，一二线城市关注生鲜产业链，三四线城市关注综合体。

　　我们一直强调，目前时点零售板块的投资，不是随着终端消费数据的回暖去买板块，而是立足于未来几年行业竞争格局的变化，持续加仓龙头公司：1)新零售巨头。2)低估值有催化剂公司。重点推荐天虹商场和百联股份，永辉超市，重庆百货，老凤祥、青岛金王。

　　纺服 糜韩杰、胡翔宇

　　纺织服装行业里和房地产相关的主要就是家用纺织品行业，家纺行业的消费者需求简单可以归结为5个方面，1)替换旧产品；2)换季消费；3)乔迁；4)婚庆；5)送礼。

　　其中直接和商品房销售面积相关的主要是乔迁和婚庆这两样。那么根据中国家纺协会对消费者家纺产品消费问卷调查的结果，乔迁和婚庆两项需求占比基本在30-40%左右。因此家纺企业的销售收入和商品房销售面积有较强的相关性。而从行业数据以及三家家纺上市公司的收入增速来看，其家纺产品收入的增速基本滞后商品房销售面积增速的时间在1年左右，也就是从预售到交房到装修后入住这么一段时间。

　　2016年1-5月，国家统计局统计的1850户规模以上家纺企业的主营业务收入1029.87亿元，同比增长5.46%，增速较2015年同期提高了3.19个百分点。那么相比之下，2015年全国商品房销售面积的增速是6.5%。所以16年1-5月的家纺企业的营收增速跟15年的商品销售的增速契合度是比较高的。那么2016年，全国商品房销售面积157349万平方米，同比增长了22.5%。那么16年到现在三四线城市的商品的销售情况还是非常火热。所以受此影响我们预计国内家纺行业收入增速在明年将继续回升。考虑到家纺产品销售相对于商品房的销售面积增长的一年的滞后期，我们认为商品房到目前为止的销售情况对家纺行业增速的积极影响至少可以影响到18年上半年。

　　那么除此之外的话，从家纺产品消费在纺织类消费的整体占比来看，我国家纺类消费占纺织类消费的23%。那么这个比例在发达国家多数是在1/3左右，高一点的像美国和日本，可以达到40%。所以从这个角度来看的话，我国家纺行业的规模还存在着巨大的发展空间。以上是地产行业的趋势对我们纺织服装行业的影响。所以我们建议大家可以重点关注行业内的三家龙头企业，罗莱生活，富安娜和梦洁股份。

　　轻工 赵中平

　　首先给大家推荐我们去年9月份发布的深度报告《家具龙头组合收入驱动力研究：收入增速拐点指导投资，地产上中下游指标有效判断行业增速》，其中后半部分讲的是家具行业和地产各个指标的趋势和时间关系：地产行业增速和家具子行业增速总体上在2012年第二轮地产调控后开始出现趋势性一致走势，从增速拐点：从新房竣工到住宅销售需要1个季度左右的关系，1个季度比投资者预想的要短，这和精装房交付比例提升，投资性需求比例提升有关。

　　投资建议：把握行业悲观预期修复下的行业投资机会。一季度家具股仍有可为，从下游行业层面看：三四线地产销量数据超预期，到底是长期的一二线工人返乡置业消费升级长期需求还是一二线热钱外溢热炒导致短期销量激增，目前至少要等到4月份上旬看到3月份数据才能看到最终结论，短期行业悲观预期是在反弹；从家具行业自身特性而言：一季度收入全年占比低，我们调研发现家具企业去年四季度订单较高增速产能遇到显著瓶颈，部分订单计入到到2017年一季度后仍能有效支撑一季度同比业绩。继续维持我们前期持续维持的三低标的：低成长预期下的低估值，机构配置仓位低的标的，持续看好：顾家家居，喜临门。

　　如果未来地产销量再次悲观，而龙头企业质地优秀预期相互矛盾，如何预判业绩的问题：家具销量受制去年地产高基数短期超预期增速受限，但龙头质地优秀逐步提升市占率长远逻辑仍在，长逻辑与短逻辑相矛盾。我们草根多家公司的结论是要拆分更细致的驱动力对不同经营数据去跟踪。收入=单店客流量*客单价*，我们通过草根调研总结：单店客流量主要取决于行业兴衰期，公司本身作为能力不强，但客单价水平，开店数量则取决于公司在品类拓宽和网点加密的水平，然后成本端主要测算公司管理能力的改善和能力，并应该通过实地调研把握客流量，客单价，开店数量的实际变动与预期变动间的预期差。

　　家电 曾婵

　　家电整体进入成熟期，未来行业的长逻辑是消费升级，我们看好龙头企业在良好的竞争格局中盈利能力的持续提升和市场价值重估。家电行业和家电公司中短期也会跟随地产周期波动，滞后时间为6-12个月，各个子行业受影响程度不一样，按影响程度从大到小排列依次是：厨电、空调、冰洗、电视、小家电。

　　2015年下半年开始一二线房地产销售好，家电各子行业2016年的增速普遍在5%以上，较前两年增速更快，从典型的公司来看，老板电器2016年在一线城市的收入增速30%也比预期的高很多。最近几个月三四线房地产销售情况良好，对家电也将是持续的带动，我们认为，最为受益的是厨电公司，推荐老板电器、华帝股份。老板电器预计2017年利润增速35%-40%，对应目前的估值是20倍；华帝股份预计2017年利润增速40%-50%，对应目前的估值是27倍，长期来看，厨电龙头的份额均10%左右，份额持续提升空间大。白电龙头也将受益，格力电器、美的集团、小天鹅。

　　最后说一下大家担心的原材料涨价的问题，在去年四季度和今年一季度的提价后，预计从二季度开始能基本消化，原材料对企业的盈利影响将逐渐减小。维持家电行业“持有”评级，推荐厨电龙头老板电器，白电龙头格力电器、美的集团、小天鹅，小家电龙头九阳股份、苏泊尔。

　　建筑 岳恒宇

　　我们在2月14日的《装饰行业跟踪报告：装饰行业拐点或已到来，需重视板块性投资机会》提示大家重视装饰行业的投资机会，目前充足的订单显示行业整体呈现复苏态势，拐点已现。目前地产投资超预期进一步验证了我们的观点。我们在《全筑股份深度报告：主业快速成长，拓展定制精装，立志提供人居生活服务》中提出一个观点，尽管住宅用地的面积缩减，但大型地产公司的规模逐渐扩大，行业集中度提升；同时随着大型地产公司住宅全装修程度的不断提高，一些和大型地产商有着较好合作的全装修公司反而会有着不错的成长性。目前三四线城市去库存定调，我们认为住宅装修为主的上市公司往往会和大型地产公司密切合作，而这些地产公司未来在三四线城市的业务收入将是其未来发展的重要增量，因此装饰公司业务和渠道也会向三四线城市下沉，而这些公司凭借实力和名气也会受到众多消费者的喜爱。

　　在标的方面，我们推荐全装修业务最多，发展潜力较大的全筑股份、大部分为精装业务，和恒大合作密切的广田集团等公司。

　　银行 沐华

　　1、地产政策并非全面收紧，而是适度平衡。十二届全国人大五次会议记者会上，周小川表示，17年住房贷款还会以相对比较快的速度增长，但要适当平衡。随着住房政策的调整，会适当放慢。具体而言，三四线城市依然要去库存，房贷政策会进行相应跟进。一二线城市受控较多，主要关注二手房市场。

　　2、按揭贷款利率趋升。在地产调控政策背景下，部分中小银行对按揭计划增量压降较为明显，按揭贷款定价趋升，并逐渐传导到大行。年后这一现象较为明显，我们认为1季度贷款加权平均利率可能因此环比提升。

　　投资建议：虽然货币政策与MPA考核趋紧，但银行板块投资核心逻辑未变，业绩向上拐点+不良反弹趋缓带动估值中枢小幅提升，当前板块估值处于合理区间，继续看好板块估值提升。我们维持对行业买入评级，建议重点关注光大银行，交通银行等国有大行，继续看好招商银行、宁波银行。新股中建议关注贵阳银行、杭州银行与常熟银行。 ：