房地产行业:潜在库存压力渐显 三线成交略超预期

　　行业热点：

　　统计局：10 月一二线城市房地产市场明显降温；11 月房地产类公司债0发行；广州发文要求竞买商品住宅用地必须使用自有资金；成都楼市新政：土地溢价率超60%须三个月交清价款；东莞公积金购房政策收紧：房贷首付提升至30%；武汉限购升级：首付全面提高至3 成 本地家庭主城限购2 套。

　　投资建议：

　　近期行业处于新一轮调控政策的观察期和调整期的阶段，热点城市限购限贷力度有所提升，观望情绪渐浓拖累成交数据表现，相比之下大部分三四线城市基本面平稳向好。后续跟进的政策调控面临进一步升级，随着“一行三会”全部加入到房地产资金流入的监管当中，房企的流动性风险将成为行业盈利的重要制约因素，地王项目的资金链压力将有所凸显4 季度市场成交数据预期明显回落，价格走势逐步趋稳。预收账款的快速累积对房企的全年业绩形成有效支撑，对未来业绩不确定性的担忧或导致结转节奏趋于保守。随着中小房企股权转让的增加，行业龙头和区域龙头有望受益于市场集中度的提升，并购重组的规模预计持续扩大；布局金控平台或者金融+地产模式的综合性房企有望维持相对较低的资金成本，抵御融资收紧所带来的流动性压力；存量市场主流房企物管公司和房地产服务商扩张和升级在望，估值想象空间较大。建议关注招商蛇口、华发股份、泰禾集团、金科股份、世联行、嘉宝集团等。