房地产行业：同环比继续收缩 优秀融资能力企业向好

　　行业跟踪(2016.11.18-2016.11.24)

　　一手房：环比下降0.59%，同比下降25.71%

　　本周安信跟踪60 大城市一手房合计成交5.91 万套，环比下降0.59%，同比下降25.71%，累计同比上升20.12%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别1.38%、-28.35%、18.39%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-13.63%、-6.28%、10.42%、29.36%。

　　二手房：环比下降2.94%，同比下降9.55%

　　本周安信跟踪的17 个城市二手房成交合1.78 万套，环比下降2.94%，同比下降9.55%，累计同比上升37.1%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-10.8%、1.79%、-0.36%。

　　库存：可售套数环比上升1.02%

　　全国22 大城市住宅可售套数合计66.94 万套，去化周期24.5 周，环比上升1.02%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.89%、-0.85%、0.78%；一线、二线及三线去化周期分别为25.4、17.6、32.7 周。

　　土地(2016.11.14-2016.11.20)：供应量、挂牌价、成交均价环降，成交量、成交总价环升本周土地供应建筑面积环比下降1.34%，同比下降53.51%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别89.95%、-7.38%、-1.68%；挂牌均价环比下降36.93%，同比上升46.46%；本周成交土地规划建筑面积环比上升41.45%，同比下降16.43%，其中二线、三线城市环比增速分别12.64%、20.84%；成交均价环比下降16.25%，同比下降24.37%；成交总价环比上升18.44%，同比下降36.81%。

　　政策：南京再放大招严控楼市

　　公司跟踪：保利地产：保利基金拟发起设立保利利民基金合伙企业(有限合伙)，基金规模3 亿元，同意公司认购1 亿元的有限合伙份额，公司实际控制人保利集团及其他下属公司合计认购2 亿元的有限合伙份额，基金拟定向投资于中央企业贫困地区产业投资基金，上述事项构成关联交易。

　　投资建议：1)上周整体销售续降，但下降速度放缓显著；一手房环降0.59%，其中北京、上海分别环降13.63%、6.28%，广州有所回暖，深圳继此前增速回暖，上周表现再添锦色，环增29.36%；二手房环降2.94%，其中二线城市小幅反弹，环增1.79%，一线城市下滑最为显著；2)政策方面，调控升级继杭州、深圳、武汉、成都等地蔓延，福州调控新政将二套房公积金贷款首付比例提高到50%；并要求?新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格必须‘零增长’，不得高于上一批次的备案价格?；成都住房公积金管理中心出台新政要求所购二手房楼龄在十年以上的，相应提高一成的首付款比例，而有逾期记录的，首付款比例参照相关文件也将相应提高；长沙市实施七条调控措施，分别是：严格房价审查，严控预售网签，开展重点稽查，强化资金监管，打击投机炒房，增加有效供应，曝光不良企业；南京力堵?假结假离?绕限购，将启用新型识伪设备，同时会同公安等部门联合打假；3)我们于上周组织万科物业、彩生活&花样年物业管理系列调研：随着土地增量稀缺凸显，存量主导市场已是大势所趋，未来如何为存量市场住户提供增量服务将是未来房地产企业的重心，房地产市场将步入地产后服务市场；而物业管理、楼盘口碑在后期将是决定投资回报率能否在城市诸多楼盘中胜出的关键，探索物业管理商业新模式将提高企业现有流量的转换和变现能力，增强企业竞争力；就目前而言，物业管理增值服务主要有两种模式，一为彩生活模式——快速扩大规模做O2O；二为绿城模式——做好物业服务，提高楼盘价值；不同于上述两种模式，万科物业涉足绿城模式，但并不是主要战略方向，公司围绕房地产后服务市场，从管理向交易和服务延伸，同时打造互联网，增值服务主要定位帮业主做房地产保值增值、租金的提高、旧房改造、新房改装；物业管理商业模式创新不断，盈利模式突破可期；四季度板块预计有惊无险，坚守价值仍为关键；四季度首推：招商蛇口、上实发展、京能臵业，建议积极关注: 1)稳建龙头：如招商蛇口、保利地产；2)持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸、阳光股份、中航地产；3)优质地产资源禀赋、区域性优势标的上实发展、北京城建、京能臵业、中国武夷；4)以及转型有序推进的福星股份、高新发展、嘉宝集团、天业股份。

　　风险提示：二三线库存仍然高企，市场对政策调控反映过度。