发改委政策研究室发文:择机实施降息降准

　　嘉宝集团（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　嘉宝集团:第一大股东易主光大系 第二棒地产基金再接力

　　嘉宝集团 600622

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-08-02

　　事件:7月29日公司公告,1)光大系增持4.99%合计持股至19.27%,成第一大股东:北京光安购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%,本次权益变动完成后,北京光安与其一致行动人北京光控安宇投资等合计持有公司A股股份13154.94万股占公司总股本19.27%;2)轻资产地产基金模式第二棒——设立光渝投资公司合同签订:公司全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理公司与上海光控嘉鑫股权投资管理公司、宜兴光控投资公司、上海光昭投资中心、光控安石投资公司签订附条件生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》。

　　厚积、薄发:1)结转收入增加促业绩增长:15年期末,公司实现营业收入20.96亿元,实现年度计划目标的104.78%,16年一季度,公司实现营业收入7.93亿元,同比增长25.69%;2)ROE回落趋势持续,16年1季度销售毛利率有所反弹:15年度公司ROE为8.98%,同比下降29.27%,销售毛利率26.49%,同比下降33.54%;16年一季度,公司ROE为2.54%,同比下挫33.27%,销售毛利率出现反弹,为33.7%,同比增长37.43%;3)资金充足,借助资本市场优化资本结构:资金持有方面,公司手握充足现金资源,满足公司开发项目、投资决策等多方面的资金需求。

　　战略、深入:1)投资上海光渝投资中心:公司与上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司等签订协议共同以现金方式投资关联人上海光渝投资中心(有限合伙),其中,公司拟投资总金额11.1亿元,认购合伙企业优先级份额8.75亿元,认购合伙企业权益级份额2.35亿元,并于7月29日公告子公司与光控安石等签署附条生效的《上海光渝投资中心(有限合伙)合伙合同》;2)北京光安增持股份:16年7月29日,北京光安阳光投资中心(有限合伙)购买公司A股股份3406.20万股,占公司总股本4.99%;此次增持彰显控股股东等一致行动人对公司未来充满信心,对公司的发展前景给予肯定。

　　投资建议:公司资金面充裕,资产收益率有望回升;此外,公司轻资产战略继引入战投光大后不断深入,未来与光大安石多方位合作可期;公司在探索轻资产发展模式道路上,不断增强自身资产综合运作能力,积极培育新的利润增长点;光大系的增持彰显其对公司未来发展的肯定。我们预计公司2016-2018年EPS为0.54、0.56和0.78,对应当前股价PE估值为25.4X、24.2X、17.4X,维持“买入-A”评级,6个月目标价19.9元。

　　风险提示:转型不及预期

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　　世联行:代理销售再创新高 大手笔进军长租市场

　　世联行 002285

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2016-07-13

　　事件:公司7月10日晚发布定增公告:拟以不低于7.01元/股的价格向不超过10名特定对象发行股份不超过2.85亿股,募集资金总额不超过20亿元,锁定期不超过12个月。公司发布第二季度代理销售情况:公司4月-6月分别实现代理销售金额同比分别增长38.81%、-10.27%和12.50%,1-6月累计代理创历史新高;

　　转型存量服务市场,进军长租蓝海:本次募集资金将增资世联集房以开展长租公寓项目,项目总投资24.79亿元。公司拟通过本项目在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓,通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式,达到整合个人房源“化零为整”,直击传统租房模式痛点。若按照中国饭店协会公寓委员2020年底品牌公寓1,000万间的预计测算,市场规模有望达2500亿以上。

　　目前公司已通过“红璞公寓”品牌积累了经验,有望在抢占市场中占得先机。

　　长期有望增厚业绩:公司本次投资项目预计可实现年营业收入23.4亿,净利润2.75亿,分别约占上市公司2015年财务数字的49.7%和50.6%,项目内部收益率达14.69%。按照上限测算,本次发行后公司股份总数由20.24亿股增加至20.45亿股,在2016年扣非后归母净利润同比增长20%和30%的假设下,EPS分别为0.29和0.32。即使保守估计下短期有摊薄的可能性,但长期看有望持续增厚业绩。

　　借力资本市场,实现飞跃发展:公司近年确定交易、资管、金融和电商四大板块,打造全国领先的地产服务商。今年5月13日,深圳恒睿汇创投拟向公司资产管理服务板块中的世联兴业增989万元以获得10%的股权,其后世联兴业拟申请新三板挂牌。另外公司参股子公司中城投资也已经于15年10月在新三板正式挂牌。本次增资后不排除有后续资本运作的可能,以实现长租业务外延式扩张。

　　代理销售额屡创单月新高,继续聚焦核心城市:公司4-6月分别实现代理销售金额490亿元、428亿元和477亿元,1-6月份公司累计销售金额同比增长33.76%。

　　今年除5月外均创下了单月新高;目前公司销售金额突破百亿的城市9个,今年新进武汉、珠海、厦门等6市,继续聚焦核心城市圈,代理销售额有望持续突破。

　　投资建议:公司新房交易服务龙头地位稳固,代理销售屡创新高,本次定增实现“祥云战略”加速布局,有望分享长租市场巨大空间。在不考虑本次定增的情况下,我们预计公司2016-2018年EPS为0.35、0.46和0.58,对应当前股价PE估值为23X、17.5X、14X,维持“买入-A”评级,6个月目标价14元。

　　风险提示:地产销量系统性下滑、存量市场扩张遇阻。

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　　嘉凯城:恒大地产强势入主 继续深化城镇生活服务平台商战略

　　嘉凯城 000918

　　研究机构：申万宏源 分析师：王胜 撰写日期：2016-07-08

　　投资要点:

　　公司2015年盈利能力下降明显,巨亏24.43亿。2015年公司营业收入40.56亿元,同比大幅下降52%。2015年公司归属于母公司的净利润下降-6252%至-24.43亿元。其中房地产业务下降57%至23亿。15年毛利率骤降至-0.45%。2016年一季度公司营业毛利率上升至10.12%,地产业务触底回升。

　　15年末公司三费占比受财务费用持续上升影响高达35%。2015年财务费用上升103%至6.52亿,这主要是由于2014年多数可资本化项目于2015年陆续完工,对应的融资费用无法进行资本化处理所致,截至2016年第一季度该情况仍未好转。

　　资产负债率持续上升,公司财务风险明显提高。2015年末公司资产负债率高达90.51%,扣除预收款项的真实资产负债率为89.42%。公司资产负债率持续增高,截至2016Q1,公司资产负债率上升至91.53%,真实资产负债率为90.52%。

　　年末在建工程较多,房地产营业收入明显小于合同销售额。2015年公司年报披露的合同销售额为35.05亿,当年归属于房地产业务的营业收入为22.99亿,我们认为该部分差额公司或将在2016年随着项目交付逐步确认。

　　把握城镇化机遇,深化“城市客厅”战略。目前,公司已取得20个“城市客厅项目”并迅速建立了城市客厅的投资标准,打造了店口城市客厅样板项目,完工6个项目,项目开业率达到近80%,取得了良好的经济效益。未来着力于打造“嘉凯城·城市客厅”品牌。

　　成立凯思达基金,走“金融+地产”的道路。截止2015年年末,凯思达资本基金管理规模余额59.89亿元,完成营业收入2,329万元。未来,公司强调金融业务要围绕地产基金为主业服务。

　　2016年6月15日恒大地产以36.09亿元受让公司52.8%的股权,成为公司控股股东。恒大地产(3333.HK),在地产行业品牌优势明显,实力雄厚。未来公司有望受益于恒大集团战略规划和资源支持做大做强房地产业务,实现困境突围。

　　首次覆盖,给予中性评级,目标价6.90元。综合考虑公司未来发展战略和恒大入主后带来的正向效益,我们预计16-18年公司实现营业收入62.3亿元、91.1亿元、115.8亿元,同比增长53.6%、46.2%、27.1%,实现归属于母公司的净利润1.28亿元、8.38亿元、11.52亿元,对应EPS:0.07元、0.46元、0.64元。对应当前股价的PE 值分别为88、13、10倍。结合可比公司2017年PE:15x,我们给予公司2017年15X 的PE,对应股价6.90元,给予中性评级。

　　光明地产（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　光明地产:重组注入全新血液 助力公司业绩绽放

　　光明地产 600708

　　研究机构：长江证券 分析师：蒲东君 撰写日期：2016-07-26

　　报告要点

　　事件描述

　　此报告为我们首次对公司进行覆盖的跟踪报告。

　　事件评论

　　重组注入全新血液。2015年7月,公司进行重大资产重组,注入农房集团100%股权和农房置业25%股权,置出原本的出租车业务、不锈钢器皿制造业务以及安吉海博山庄酒店、上海临港投资有限公司。重组后,公司变更为集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的大型国有综合房地产集团型公司。

　　深耕长三角,落子八省会。公司住宅地产开发业务主要产品为各类商品住宅,坚持立足深耕上海,并积极拓展发展潜力大的省会城市,项目主要分布在江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北及上海等八省一市。截至2015年期末,公司按照总建面口径计算的可售项目资源约750万方,其中浙江占比高达40%,其次为江苏(27%)以及上海(16%),占比较高的均为本轮地产回暖中市场表现强劲的城市,公司将充分受益于此,业绩有望获得突破。

　　土储丰厚,存集团资产注入预期。公司重组注入的农房集团与光明集团上海长江总公司在2014年签署了《光明养生庄园项目合作开发框架协议》,农房集团出资70%,双方合作进行养老及相关产业的开发建设、经营。该项目规划占地约2000亩,项目投资约20亿元。长江总公司辖区横贯崇明岛北沿中东部和西部地区,拥有229.78平方公里的土地资源,建设用地面积1.95万亩。同作为集团的下属企业,公司是集团重要的地产开发业务平台,存在资产注入预期。

　　多元发展,打造冷链物流产业。除住宅开发外,公司在上海拥有光明地产大厦等三处集中型商业物业及两家物业公司;在镇江拥有金陵风景城邦大酒店。公司另一主要业务为冷链物流产业,在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园,在市内其他区域还拥有大型冷库等经营性资源,全力打造冷链物流产业。

　　投资建议:公司重组时农房集团承诺其三年合计净利润不低于35亿元。我们预计公司2016、2017年的EPS分别为0.93和1.21元/股,对应当前股价的PE分别为10.15和7.78倍,首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示:政策收紧,销售不达预期。

　　天健集团（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　天健集团:棚改和管廊建设重大突破 城市运营商又进一步

　　天健集团 000090

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-05-04

　　百亿级棚改大单,向城市综合运营服务商转型又进一步。3月底,公司与深圳市住建局签署战略合作,合作涉及保障房、棚改、地下管廊及其他公共基础设施建设等。

　　近日又与罗湖区住建局签署的《罗湖区“二线插花地”棚户区改造政府购买服务合同》,估算总投资额达150亿元。改造区域体量大,包括木棉岭片区、玉龙片区、布心片区,用地面积约54万平方米/1392栋建筑、132.4万方建面,涉及约3.37万户/人口约8.5万人。改造的方式为全部拆除重建,重建住房为回迂安置房和政府保障性住房,由公司负责全程工作并赚取服务费,即按照合同要求完成棚户区改造服务而获得的全部费用(合各种管理费、税金、利润等一切费用)的6%。该区域位于广东省“A1-3崩塌、滑坡地质灾害高易发区”,存在严重的公共安全隐患,涉及范围广、拆迁难度大,预计工程周期会较长。重大意义:1)验证了公司备受深圳市政府及国资的信赖和支持,未来合作空间大,有望参与该片区后续运营服务,强化城市综合运营商定位;2)更多介入深圳城市建设与运营。如,参与政府采购,后续获取工程任务,其他重点政府项目。

　　进军城市地下管廊和海绵城市建设取得重大突破。天健集团旗下全资子公司深圳市市政工程总公司与中国二十冶集团、中冶南方工程技术有限公司的联合体中标深圳龙岗区阿波罗未来产业城启动区基础设施EPC项目,中标金额15.82亿元。阿波罗未来产业城位于龙岗区横岗街道辖区内沙荷路沿线,是深圳第一个未来产业园,园区致力于航空航天、可穿戴设备、无人机、军民融合等未来产业发展。中标项目包括地下综合管廊、海绵城市、河道治理、城市道路及相关配套,总工期600天。标志着公司进军城市地下管廊、海绵城市等建设取得重大突破,建筑施工向产业链两端扩张、通过EPC、PPP模型来发展。

　　财务稳健,助力外延发展。在“十三五”战略规划的引领下,公司拟适时实现产业并购,扩大发展外延,稳健的财务和加杠杆空间提供了基础。16QI资产负债率62%较15年底下降lpc,净负债率提升39%仍维持行业较低水平;货币资金37.4亿元,短债缺口仅8.3亿元。16年楼市销售向好回款提速,加上可能减持莱宝高科带来的现金流,公司流动性充足,加杠杆空间大。

　　正夯实基础做大做强,厚积薄发,新发展模式打破成长瓶颈,长期估值提升可期。

　　充分利用公司拥有的从建筑施工、地产开发到后续商业服务一体化全产业链城市运营经验,以及与深圳市国资集团的良好关系,拓展新资源发展路径。与深圳巴士、住房和建设局、中交等合作,拓展业务空间、开辟新的资源获取路径,发挥了自身优势,增强核心竞争力。RNAV19元/股,预测16-18EPS0.56/0.73/0.96元,对应当前股价PE23/18/14倍,6-12个月目标价19元,继续“强烈推荐”。

　　风险提示:国企改革进度不及预期,棚改项目进度滞后。

　　金 融 街（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　金融街:稀缺商务地产投资标的 资产价值严重被低估

　　金融街 000402

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-07-29

　　自5月初”内生外延提升租金收入,高分红的优质商务地产”报告持续推荐以来,公司股价已涨1g%。

　　投资要点:

　　上半年销售高增长,全年业绩将重回上升通道,持有物业贡献稳定利润。公司预计上半年归母净利润约6.9亿元同比-20%,考虑到上年同期有金融街中心改扩建项目竣工,计入投资性房地产,产生公允价值变动收益11.75亿元(税前),本期无,因而项目结算和出租收入产生的利润仍有增长。我们认为2016年公司可结算资源丰富、租金收入上升,全年利润将保持一定增长。全年销售预计240-250亿元,

　　同比增60%-67%,主要为长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目,预计上半年实现销售130亿元,同比增107%。自持优质物业稀缺性及优越地理位置使其保持高出租率及高租金水平,为公司贡献稳定增长的现金流和利润,现有京津等核心区位持有物业建面62万方,含经营性物业合计自持达82.5万方。15年物业租赁营收9.3亿元/毛利8.5亿元同比+33%/+35%,占收入/总毛利的6%/18%,同比提高3/9个百分点。不断优化客户/业态结构、增加增值服务,租金和营收因此增长,未来将继续增持黄金地段优质物业为稳定租金收入奠基。

　　提早布局,避免高价抢地,开发资源充足,有潜力持续高分红。经历14、15年大规模补充土地储备后,上半年仅已知公司在重庆获取一个项目,建面23.7万方土地/地价5.57亿元、楼面价2354元/平米,此外未见在京沪深、南京、合肥等过热的市场抢地,深耕一线京沪穗和巩固天津、重庆和惠州这几个早年布局的城市。

　　可结算项目储备约940万方,一线城市占比43%,布局时点早于房价大涨之前,充分受益。2015年大幅提高分红比率,含税分红11.96亿元是归母净利润的53%,而2013-2014年仅为26.2%、25.5%:15年每股派现0.4元,按现价计算股息率仍有3.8%。源于公司良好的现金流,我们预计公司仍将保持具吸引力的分红水平。

　　资产价值高折价,特别是自持物业严重被低估。公司以公允价值计量的投资性房地产在2015年末账面值176.4亿元,按82.5万方自持物业计算,平均价值2.14万元/平米。持有物业中北京共52.9万方,且大部分位于金融街核心区位,即使按照5万元/平米估算,其价值264亿元也高于当前账面值。我们估算公司RNAV21.2元/股(其中投资性物业按公司公允价估算,存在低估),目前股价折价近5成,股价具备极高的安全垫。

　　我们看好低利率时代公司在核心城市稀缺地段商务地产的历史发展机遇,预期未来也将得到大股东和安邦的双重支持,且它们仍有增持可能。其高分红也将吸引长期资金流入,公司是沪深两市极为稀缺的商务地产投资标的。预测16-18EPS0.92/1.08/1.29元,对应PE11/10/8倍,6个月目标价12.8元,再次“推荐”。

　　风险提示:经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期,宏观经济下行影响商务楼需求,结算周期影响业绩的风险。