各地去库存带百城“双涨” 八股王者归来

　　保利地产（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　保利地产:静待来年改善

　　保利地产 600048

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,陈慎 撰写日期：2016-01-26

　　业绩低于预期源于权益比重下降:1月22日公司发布2015年业绩快报,归属于母公司净利润123亿,同比增长1.18%,业绩低于市场预期,主要在于结算项目权益比例降低,根据前三季度数据,少数股东损益占净利润比重达到20%,同比扩大11个百分点。我们认为随着公司拓展项目中合作项目的增加,权益比例下降将成为常态,2016年权益下降对利润增速的影响将会逐步减小。公司2015年全年实现销售面积1218万平米,销售金额1541亿,同比增长14.2%和12.6%,再创历史佳绩,在7家千亿集团军中,公司销售额增速排名第四,展望2016年,我们认为在上半年,市场环境仍将持续,公司15年下半年以来积极扩张,可售货值充裕,我们预期公司2016年销售仍将实现两位数增长。

　　四季度积极扩张,区域布局进一步优化:公司从9月份开始显著加大拿地力度,全年拿地总金额约670亿,同比增长49%,占销售额比重重回历史高位,而其中四季度拿地总金额344亿,占销售额比重达到78%。从拿地区域看,2015年公司强化区域布局,一二线城市拿地建筑面积超过50%,拿地金额超过75%,在实现销售增长的同时不断向一二线城市集中。同时公司也延续近年来合作开发的模式,新增项目权益比74%,其中一线城市权益比重为64%,二线城市为81%,通过合作分享主流城市机遇。

　　公司债利率创新低,股权再融资成功获批:四季度以来,公司财务杠杆进一步优化,获证监会批准的150亿公司债已经成功发行2期,发行规模100亿,其中2016年发行的最新一期5年期公司债票面利率仅为2.95%,创国内房企发行利率新低,彰显资本市场对公司运营的认可。同时1月13日,公司非公开发行股份募资100亿获得证监会通过,如果成功发行将进一步夯实公司资金优势。在当前利率持续下移背景下,公司融资成本有望进一步下降,为公司未来拓展以及5P战略的实施带来空间。

　　投资评级与盈利预测:我们预计15-16年EPS为1.15元和1.33元,维持“买入”评级。

　　招商蛇口（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　招商蛇口:改革旗帜,价值回归指日可待

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2016-01-15

　　投资要点:

　　预期遭扭转,当前股价较真实资产价值严重低估。上市遭遇多重利空致公司15年末上市后股价直线下行:年底前万宝之争引发的一轮资产荒抢购的后遗症,年后汇率大幅波动人民币贬值、大小非解禁、熔断加速恐慌等等,市场对公司的预期被上述诸多因素扭转,加上前期套利资金获利回吐,股价最低点15.08较发行价23.6回撤36%。根据我们估算,公司吸收合并增发后合理估值33元/股,其中前海、蛇口的开发用地保守估算利润约1万元/m2(详情可参考深度报告),当前深圳蛇口前海地区住宅售价约6-10万甚至更高,而自贸区建设及相关配套的改善将催生土地价值重估,公司拥深圳上千万方土储,价值显著。

　　看好公司业务前景的判断没有改变:

　　第一,作为前海、蛇口自贸区的最大建设和发展主体,致力于将其打造成为自贸区样板,政府赋予其崇高的战略重任,也迎来企业发展的历史性机遇。前海蛇口自贸区是我国自贸区战略的重要组成,定位“建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港”。日前通过的深圳“十三五”规划在前海开发开放取得重大突破,提出要“高标准建设前海蛇口自贸片区和深港合作区,打造中国自贸区新标杆”。政府对自贸区建设极力支持,公司现任董事长孙承铭任前海管委会常务副主任,都将助力公司前海蛇口土地价值的显化和释放。公司将以前海自由贸中心、太子湾自贸启动区、蛇口滨海深港创业创新产业带、蛇口网谷离岸数据中心、招商自贸商城等重点项目为抓手,推动绿色、智慧自贸区的建设。

　　第二:除了深耕广东前海蛇口自贸区,聚焦产业竞争力外,公司现已形成立体的产业园开发理念,并在全国多地如广州、青岛、镇江、东莞等持续开发运营多个主题园区产品,实现创意+、地产+、金融+、互联网+的产业规模群聚和升级发展。

　　第三,大招商大协同蓄势待发。近年来招商局集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动发挥协同效益,整合集团和公司内部资源。除招商局金融和交运业务的资本和高端客户,招商蛇口将持续受益集团资源,近期招商局与复星集团达成战略合作将在存量房产等业务板块展开合作,招商局集团与中国外运长航集团实施战略重组,未来中国外运所持仓储用地、集团所持漳州开发区等等资源都是公司后续长期发展的坚实基础。

　　看好公司估值提升的逻辑没有改变。招商蛇口主业聚焦三大板块:园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营业务,愿景成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。我们不能以单纯地产开发商的眼光来看招商蛇口的估值,而应对标园区开发企业,长期估值提升有很大空间。

　　公司管理层信心、市值管理动力不减反增。公司配套募资118.5亿元已上市,8名对象认购价23.6元并锁定三年,其中包括一期员工持股计划6.7亿元;上市后前两日,招商局集团耗资30亿增持1.33亿股,平均成本22.5元/股,锁定6个月,上述持股成本远超当前股价,投资价值非常凸显。战略投资者和管理层均坚定看好公司前景,近期跌幅超预期,市值管理动力愈加增强。

　　吸收合并上市王者归来,作为国企改革的旗帜及自贸区、“一路一带”桥头堡,政策红利保驾护航,三大主业协同升级发展,前瞻大招商业务大协同,后续将有更多优质资源注入及优化配置,长期高增长及价值提升有保障。当前股价极具长期投资价值,我们应坚定价值投资,人弃我取,价值回归指日可待,短期看23.6元,长期看33元不变,再次“强烈推荐”。预测15-17EPS0.85/1.09/1.33元,对应当前股价PE20、16、13倍。

　　风险提示:股市再出现大幅下跌;宏观经济形势不及预期。

　　中洲控股（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　中洲控股:坐拥稀缺资源,回首还看中洲

　　中洲控股 000042

　　研究机构：方正证券 分析师：郭磊 撰写日期：2015-11-13

　　老国企变身民企新贵,深长城进入中洲时代

　　中洲控股前身是长城控股公司,前系深圳国资委旗下从事房地产开发业务的上市公司,2011年中洲系首次进入公司前十大股东,持股2.18%,随后通过收购国资委股权和二级市场增持等方式成为公司控股股东。目前,公司新一轮非公开发行通过证监会审核,完成后控股股东的持股比例将达到47.82%,股东做大做强公司的意愿得到凸显,民企经营的高效率将加快公司周转速度,快速提升公司规模,目前公司计划年复合销售增长率达到50%,15年中洲金融中心项目实现19亿元的销售额,已在上半年进行结算,全年净利润大幅增长可期,伴随着未来两年大量高毛利率项目进入结算,公司营业收入和净利润水平将有大幅增长,将大概率完成年复合销售增长率50%的目标。

　　公司业绩将迎拐点,未来高速成长可期

　　目前公司以“高周转、扩规模”作为发展模式,并计划进一步提高开发和销售速度,主要核心业务为住宅地产开发,公司近年来营业收入大幅增长,截止15年上半年,公司营业收入和净利润同比分别增长73%和49%,业绩拐点明显。在营收大幅增长的同时,公司激励机制得到不断地完善,公司于15年9月发行限制性股票数量9,308,900股,股票发行后公司高管的利益和公司的利益将更趋于一致,公司未来快速发展壮大的意愿将更强,同时动作也将更趋于积极。

　　专注重点区域深耕,以多盘联动为战略布局

　　公司以GDP增速和人口净流入水平均居前的广东省为核心着重进行项目布局,截至2015年上半年位于广东省未结权益建面达到204.61万平,占全部未结权益建面的65%,且公司项目主要位于深圳和惠州两地,位于深圳的项目达到了329.45亿可售货值,其中黄金台项目的毛利率高达81%,随着未来积极推进并进入结算,将大幅拉升公司业绩。公司目前在深耕区域的同时,同样注重均衡布局,较早进入去化速度和库存状况均较好的一、二线城市,公司目前广东省外的项目主要分布在上海、成都、大连三地,同时公司于2014年8月发布公告宣布成立香港全资控股子公司并于今年10月收购坚利集团持有的EverRealityLimited100%的股权,获得位于香港的两处地产开发项目,公司向外扩张的步伐明显提速。

　　盈利预测与估值

　　预计2015-2017年公司EPS分别为1.00元,1.42元,1.75元。公司当前股价对应2015-2017年预测PE分别为20X,14X和11X。我们认为,随着公司经营步伐的提速,未来高毛利率项目的结算和公司股东资源的整合将使公司具有十分广阔的成长空间,给予公司“强烈推荐”评级。

　　风险提示公司销售低于预期,拿地速度低于预期。

　　深振业Ａ（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　深振业A:步入结算高峰期、受益国资整合

　　深振业A 000006

　　公司是深圳市国有资产监督管理委员会直管的国有上市公司，公司以房地产开发经营为主营业务，具备国家一级开发资质。自公司成立以来，发展迅速，资产规模与开发规模不断壮大，先后开发了振业花园、振业大厦、星海名城、翠海花园、振业城、峦山谷、振业国际商务中心、惠阳振业城、西安振业·泊墅、南宁振业·青秀山1号、天津振业·城中央等代表性项目，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、Townhouse、别墅等多种类型。公司先后被授予中国房地产百强、中国上市公司百强，广东地产三十强、深圳房地产十强、深圳市首届发展循环经济十佳企业、特区建立30年——深圳企业文化建设功勋企业等称号。开发的星海名城、翠海花园分别荣获国家建设部颁发的“人居经典综合奖”、“规划环境金质奖”；振业城以A级住宅性能认证有史以来最高分899分顺利通过建设部3A终审，被列为“国家建筑节能示范小区”。

　　南国置业（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　南国置业:定增获批,转型提速高速增长可期

　　南国置业 002305

　　研究机构：方正证券 分析师：郭磊 撰写日期：2015-12-25

　　事件:

　　公司公告,公司非公开发行股票获得证监会批复,核准非公开发行不超过274,822,695股新股。根据公司与5月26日发布的非公开发行调整方案,公司此次发行底价为5.64元,计划募集资金上限为15,5000万元。

　　本次募集资金将用于南国中心一、二期,昙华林,雄楚广场项目建设。控股股东电建地产拟以不超过6.2亿元现金参与认购。

　　定增缓释公司资金压力,大股东可认购比例高

　　公司目前整体负债率较高,截止2015年三季度,公司净负债率为188.15%,其中短期有息负债45.66亿元,同期货币资金为23.25亿元,公司现金流承受一定压力,本次定增若发行完成将大程度缓解公司资金压力,释放公司成长动能,同时大股东本次可最高认购6.2亿元,占本次最高募集资金总额的40%,与目前大股东40.7%的持股比例接近,高认购比例彰显股东对于公司价值的认可。

　　股东雄厚资源助力公司成长,公司与大股东合作稳步推进

　　公司控股股东电建地产拥有超700万方的土地储备,年销售额近200亿元,雄厚的资金实力及项目资源获取能力将助力公司稳步成长。自从2012年电建地产入主以来,公司与电建地产的合作稳步推进。今年10月公司向成都海赋增资至51%,实现泛悦国际项目并表,同时在10月新竞得的武汉城建职校项目中,公司与电建地产成立项目公司合作开发,公司股权占比51%,再次实现合作项目并表。大股东电建地产与公司的密切合作将有助于充分发挥公司商业地产开发与运营能力,同时紧密结合电建地产资源,逐步拓展公司项目获取能力。合作项目增多后,公司与大股东电建地产的利益将更趋一致。

　　转型步伐加快,新盈利增长点有望逐渐形成

　　公司在深耕商业地产的同时,在房地产业务转型方面亦动作频频。15年6月,公司与中印文化签订战略合作协议,未来有望将文化产业引入公司项目,进军文化创意产业园区的开发和运营。在拓展传统业务的同时,公司目前也以轻资产为经营目标,于今年7月与武汉房融金融服务有限公司合作,引入互联网接口,展开对轻资产运营模式的探索。未来随着合作的逐步深入,公司与房融线上线下资源的整合有望帮助公司进一步提升经营效率,逐步打造成为公司新的盈利增长点。

　　盈利预测与投资建议

　　公司目前项目进度符合预期。南国置业商业地产运营经验丰富,与电建地产整合形成优势互补,预计2015-2017年EPS分别为0.04、0.45、0.79元,PE分别为150.56倍、14.36倍、8.25倍,给予“推荐”评级。

　　※风险提示与大股东整合进度缓慢;销售不及预期等。

　　华夏幸福（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　华夏幸福:园区经营出类拔萃,产业新城潜力无限

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：东北证券 分析师：高建 撰写日期：2016-01-26

　　华夏幸福经过十多年深耕京津冀,全力打造产业新城,园区经营引领全国。2015年以来,公司积极进取,取得骄人成绩,2015年业绩预告实现销售额725亿,跻身房企年度销售榜前十,同比增幅42%。

　　业绩表现靓丽,高速发展动力强劲:公司目前园区配套住宅和产业发展服务双主线经营。公司以快速周转为策略,园区配套住宅价值凸显,销售火爆,土地成本可控,强力支撑其园区地产业务。另外, 公司打通全产业链,把握产业资源,实现新兴产业前瞻布局,公司优异的招商引资团队和先进的PPP 模式共同助力产业新城发展。

　　竞争优势明显,园区经营出类拔萃:丰富的园区规划经营经验、广泛的产业平台资源和良好的政府合作关系将有效支持实现产业新城模式的扩张复制。另外,公司大力发展公共设施、物业管理、智慧城市建设,提升生活品质和园区竞争力,实现“园”向“城”的进步。 战略规划清晰长远,全面迎接经济转型:公司深耕京津冀、布局长江经济带、落子海外一带一路沿线:积极开拓新兴战略产业全产业链和创投孵化投资,以搭载经济转型实现高速增长。

　　投资建议:公司战略多方面发展,园区配套住宅销售火爆,政府PPP 接连落实,产业发展服务同步起飞,未来三年营收预增年均30%以上。公司各项经营指标稳定,盈利能力具有支撑,融资渠道拓宽后将进一步支持其高速发展,打造园区经营的航空母舰。预计公司2015-2017年的稀释后EPS 分别为1.96元、2.31元、2.90元,给予买入评级。

　　风险提示:东北地区经济放缓,沈阳地区布局发展可能受限

　　公司资产负债水平较高,业绩波动对营收影响较大

　　城市地产业务可能受楼市影响,增长可能不达预期

　　金科股份（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　金科股份:业绩释放,销售加速

　　金科股份 000656

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶,刘璐 撰写日期：2015-11-02

　　公司15年前三季营收111亿,同比增10.2%,归母净利7亿元,同比增5%(考虑永续债计提费用),EPS0.17元,实际归母净利8亿,同比增21%。

　　业绩释放,销售有望提速:公司2015年前三季实现营收111.02亿,同比增长10.2%,归属母公司净利7亿元,同比增长5%,考虑到14亿永续债可能产生的费用,报告期内进行了1亿的计提,实际归母净利8亿,同比增长21%。公司实际净利增速大于营收原因:1、综合毛利水平企稳回升。随着下半年江苏等地区高毛利结算项目占比提升,公司结算毛利率有所回升,三季度综合毛利率25.8%,同比上升2.4个百分点;2、公司降费提效继续升级。我们预计全年毛利率有望平稳上行,助推业绩平稳增长。前三季公司实现销售约150亿,同比增6.8%,销售整体呈加速态势。随着货币宽松和友善的政策环境延续,四季度公司销售有望提速,但全年300亿销售目标(含非地产板块)存在调整的必要。

　　拿地力度略降,新能源战略稳步推进:前三季公司完成土地投资占销售额比重为33%,同比降2个百分点,拿地力度略降。从拿地城市看,公司继续加大二线布局,收缩三线规模。未来,公司在专注重庆区域同时,也将在一线等主流城市争取优质资源。

　　再融资助力发展,股权激励加增持彰显未来信心:今年以来,公司积极拓宽融资渠道,负债率水平有所下降。在当前利率持续下行背景下,公司融资成本有望进一步下移,多元融资带来财务结构改善,助力公司未来转型发展。公司适时启动股权激励和增持计划,彰显未来发展信心,股东、员工合力护航企业成长。

　　盈利预测与投资评级:我们预计15-16年EPS分别为0.29、0.33元,维持增持评级。

　　苏宁环球（个股资料 操作策略 盘中直播 我要咨询）

　　苏宁环球:搭好台重要,唱好戏更重要

　　苏宁环球 000718

　　研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇,金山 撰写日期：2015-12-15

　　与FNC签署谅解备忘录,大文体布局有望加速落实。

　　2015年12月12日,苏宁环球股份有限公司的全资子公司苏宁环球传媒有限公司(简称“苏宁环球传媒”)与韩国FNCEntertainmentCo.,Ltd(简称FNC)签署了《谅解备忘录》。苏宁环球传媒前期与NFC已经签署相关协议,为了加快具体合作项目的推进,达成了以上的相关合作意向。在谅解备忘录中公布的各类项目未来的运营及收益都将由合资公司直接承担,众多高质量的成熟的项目植入,将缩短前期合资公司的筹备时间,有望在1-2年内便成为上市公司新的业绩增长点。

　　成熟市场优质项目在华空间巨大。

　　该备忘录主要包括了筹办演唱会、综艺节目、艺人培训以及天团培训和影视作品方面的合作。上述合作在双方合资公司成立以后将无条件置入合资公司,这也显示了公司加快文体领域布局的决心和力度。FNC现有艺人无论是歌手组合还是文艺主持,在中国都有极高的知名度,现有的演出及活动可以为合资公司贡献可观的收入,更重要的是,引入韩国娱乐行业成熟的培训和经营体系,在合作的同时加强学习和培养后备力量,创造高品质可持续的文化产业经营业务。

　　预计公司15、16年EPS分别为0.32、0.48元,维持“买入”评级。

　　公司14年开始转型布局,15年提出“大文娱+大健康+大金融”的三大转型布局方向,经过半年的顶层设计规划,现在已经进入加速落地阶段,此次协议的签署有利于公司与FNC合作业务在公司的开展且会在短时间内提升合资公司的盈利能力。

　　风险提示。

　　公司转型期现有业绩对于股价的支撑较弱,转型拓展存在不确定性。