六部委放宽房地产市场"限外令" 地产飙涨 八股望井喷

　　深振业Ａ（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　深振业A:公司发展提速 受益国资整合

　　深振业A 000006

　　研究机构：财达证券 分析师：财达证券研究所 撰写日期：2015-07-28

　　摘要:

　　公司是深圳市国资委下属房地产企业,受益于深圳市国资改革。

　　深圳市国资委直属企业中,拥有房地产资源的公司数量很多,且较为分散,土地规模大,存在整合的必要。而根据深圳市国企改革方案中的“一体两翼”布局,即打造以基础性产业为主体,金融准金融等现代服务业和战略性新兴产业为“两翼”的特色产业体系,其中基础性产业包括公共事业类企业及房地产开发等。地产板块将很有可能成为深圳市国资改革的重点方面。公司是国资委直属的两家房地产企业之一,2014年深圳市国资委通过深圳市远致投资有限公司对振业集团进行增持,此外公司与国资委旗下另一企业——深圳地铁集团的项目合作已经启动。从整合地产资源的角度来看,振业集团有望逐步成为深圳市地产板块国企改革的平台。

　　2015年3月以来一线城市房地产市场迅速回暖,深圳更是成为领军城市,在成交、价格等方面增速连月居前。公司在深圳地区土地资源丰富,2015年可结算资源增长,毛利率企稳回升。公司与地铁集团合作打造地铁公园项目“锦荟PARK”预计将于今年下半年开盘,项目特色定位于稀缺的“地铁入户”以及“私家体育公园”,项目价值得到提升。深圳地铁集团尚未上市,且旗下有大量的优质土地资源,寻找一家上市公司合作作为融资平台,是公司未来发展的途径之一,该项目的成功合作也为公司与深圳地铁集团未来合作打下良好的基础。

　　目前,公司业务发展提速,深圳楼市迎来迅速回暖,考虑公司有可能成为深圳国资整合的平台,预计2015、2016、2017年EPS分别为0.57、1.1和1.4元,首次覆盖,给予增持评级。

　　格力地产（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　格力地产:主题公园风渐起 积极融资动力足

　　格力地产 600185

　　研究机构：国泰君安证券 分析师：侯丽科,李品科 撰写日期：2015-06-02

　　投资要点:

　　维持增持评级 。公司为珠海国企改革重要标的,战略发展方向明晰,房地产、海洋、口岸经济、现代服务业多引擎拉动。维持2015/16 EPS2.08、1.25元的预测。梦工厂项目建设推升公司珠海储备价值,故上调目标价至55元,对应2015年26倍PE。

　　格力地产作为珠海重要本地股,受益于拟建的时代华纳梦工厂主题公园;该项目投资规模、面积均接近北京环球影城10倍。1)据同花顺报道,中国电建与美国时代华纳及梦工厂拟共同投资2000亿在珠海打造10平方公里全球最大主题公园。2)相比之下,北京环球影城占地1.2平方公里,总投资200亿。3)环球影城受益股有较好表现,格力地产在珠海斗门区有46.3平方公里风景区,表现值得期待。

　　可转债预计6月底开始可以转股,拟再融募集资金60亿元,积极经营动力较强。1)可转债自6月25日起开始可以转股,转股价20.9元。2)拟再融资募资不超60亿元,底价24.37元/股。资金用于公司渔港改造、竹洲水乡项目、海岛开发、海控金融服务公司增资等。

　　房地产、海洋、口岸经济和现代服务业四大板块格局更加明晰。1)房地产方面,未结储备近200万方。2)海洋经济方面,拟开展海岛旅游、个性化医疗、打造“游艇生活圈”。3)口岸经济方面,港珠澳大桥人工岛建设之外,还拟打造外伶仃岛“离岸购物天堂”。4)现代服务业方面,拟打造生态农业、海洋渔业、教育产业等,发展空间大。

　　风险提示:再融资审批存一定不确定

　　招商地产（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　招商地产:重回快增长渠道 期待王者归来

　　招商地产 000024

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明,王修宝 撰写日期：2015-08-27

　　公司公布2015年中报,实现营业收入179.74亿元(+12%),归母净利润21.46亿元(+20%),EPS0.83元,扣非后净利润19.78亿元(+7%);ROE6.76%(+0.23pc)。

　　投资要点:

　　业绩增速符合预期,资产重组后出于业绩增长需要,地产价值释放有望提速。1 5年上半年实现营收179.7亿元(+12.O%)、归母净利润21.5亿元(+20.2%),扣非净利润19.8亿(+7.3%k本期投资净收益贡献4.93亿利润,同比+244%,其中得自华侨城投资、北京广盈房地产控制权变更而产生的投资收益共计4.61亿。房地产开发主营收入164.5亿(+12%),因结转低价项目较多,结算毛利率23%(已扣除营业税金和附加)比同比下降3个百分点。上半年公司累计签约销售1 57万方、206亿元,同比增加29.6%、14.9%。根据项目建设进度,公司在4季度推盘量将会增加,年初我们预计可售货值约1100亿,销售金额可达660亿元(+29%k公司预收售楼款期末尚有442亿,业绩锁定强。受益于行业回暖、融资成本下降及公司重点布局城市房价反弹,盈利有望回升。我们预计,公司在资产重组完成后,虽然招商局蛇口工业区注入大体量资产,但自贸区建设前期需要大量资金投入且1-2年内难实现较大净利润,出于对新公司整体盈利增长的需要,作为主要利润来源的地产项目、近1700万方项目储备价值将加速释放。

　　融资顺畅财务稳健。年初以来分别以4.55%和4.12%的利率水平成功发行了30亿元三年期中票,控股子公司招商置地于6月成功发行年利率为0.5%的2.9亿美元的可换股债券,全年资金成本有望降至5%以下(14年:5.1%）。净负债率41%仍维持行业较低水平,货币资金超短债143亿元,重组更将为公司带来充足资金。

　　资产重组重铸行业王者,自贸区建设提速助力价值重估。根据现有公开资料统计,大股东拥有的蛇口片区、太子湾和前海上千万方未开发土地储备及体量超百亿的房产项目资源可能注入:同时大股东作为前海片区的主要开发者,在自贸区建设提速中,公司和大股东在这些区域的土地和投资性物业价值将大幅提升,产业园区运营也将成为未来主营业务之一和利润增长极,且可能有更多新业务纳入。

　　预计15-17年EPS2.11/2.52/3.00元,每股RNAV 24.12元。公司资产重组具体方案或于近期出台,曾经的行业王者即将以新面目归来,市场颇为期待,维持“强烈推荐”。

　　中房地产（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　中房地产:经营稳中求进 中交集团地产平台整合或将加速

　　中房地产 000736

　　研究机构：安信证券 分析师：张龙 撰写日期：2015-08-19

　　公司成为中交集团三大地产平台之一:7月8日,中房集团持有的中住地产开发有限公司100%股权无偿划转至中交集团有限公司,至此,中交三大地产平台的股权均在中交集团名下:1)中房地产是中交集团在国内的上市地产平台:股权划转完成之后,公司成为集团唯一在A股上市的地产平台,未来整合价值凸显;2)中交地产为中交集团未上市主地产平台:中交地产一直是公司非上市的地产平台,承担着海内外地产建设的任务,是中交集团的重要组成部分;3)绿城地产为中交集团海外上市平台:中交集团先后收购绿城地产近29%的股权成为其第一大股东,绿城优秀的地产开发经验将为集团助力。

　　中交房地产集团的成立或加速整合:中交房地产集团7月28日正式成立,由中交集团发起、通过整合房地产板块所属企业而设立的专业化子集团,未来将积极发挥整体优势,进一步做好对绿城的管理和支持,进一步加快中交地产和中房地产的业务整合;加快海外地产平台的搭建,这或是平台整合的开始。

　　公司地产业务相对稳健、土地储备316万方:公司整体经营稳健:1)项目储备相对安全:公司目前土地储备面积316万方,主要集中在核心二线城市,相对安全;2)资产负债结构相对健康:公司资产负债率虽有提升,但整体负债仅57%,远低于行业平均;3)公司项目少,业绩波动性加大:目前公司主力结算项目主要来自中房瑞致,单项目占比较高,加大了业绩波动性。

　　投资建议:公司地产业务发展稳健,资产负债率较低,但受制于规模较小,项目集中度高,业绩波动加大,随着中交房地产集团的成立,中交集团下中房地产、中交地产和绿城地产的互相协同整合或将加速,我们预计公司2015-2017年EPS为0.31、0.36和0.42元,对应当前股价为51X、45X和39X,首次覆盖,给予“增持-A”评级,6个月目标价20.39元。

　　风险提示:目前随着国企改革的预期升温,公司的股价很大一部分来自改革溢价,主要风险有:1)国企改革预期落空;2)平台整合低于预期;3)地产销售困难。

　　北京城建（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　北京城建:营业收入及回款创新高 融资成本大幅降低

　　北京城建 600266

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-08-20

　　显著受益于行业回暖及投资收益,销售创新高,净利润+12.1%。上半年完成企业经营额50.23亿、回款56.3亿,均创历史新高。显著受益于行业回暖尤其是北京市场的突出表现,公司1-6月签约销售额54.3亿(CRIC公布的排行榜数据),名列北京区域房企销售TOP10第亐、全国房企销售TOP100第74位。上半年房地产开发业务营收30.85亿(-7.5%),而受益于股权投资净收益1.18亿(同比+161%)的大幅增长,净利润仍增长。根据公司最新公告,二级开发项目中在建14个、拟建4个,地上规划建面分别为411.4、51.8万方。年内海梓府、重庆熙城、龙樾湾、上河湾、首城汇景湾等多项目将会竣工,可销售和结算资源充足。同时公司14年预收款72.2亿元锁定业绩,15年结算规模有望出现明显提升,维持全年房地产主业营收额120亿(+29%)的预测。

　　毛利率小幅下降,财务费用提升。房地产开发毛利率27.0%,比上年减少2.5个百分点,预计结算主要受14年行业不振影响,随今年行业回暖和资金成本降低,毛利有望提升。三费占比9.7%同比提升0.5个百分点,主因利息支出中费用化的部分增加。

　　积极补货拓展一二线城市项目。上半年土地购置投资22.26亿,取得成都金牛区、北京大兴瀛海2个二级开发项目(建面54.5万方)及北京密于一级开发项目(规划建面15.8万方)。今年公司将继续积极拓展一二线城市项目机会,年内或增百万平新项目。

　　公司投资业务起步较高,结构优化升级。持股30%的中科招商创投公司利润回馈丰厚,本期净利1.2亿;上半年启动国信证券配股认购;年内锦州银行有望上市进一步提升公司价值,而京张承办冬奥将使其持股20%的国奥投资迎来机遇。公司预计年内可获得参股公司约2,2亿元现金分红,仍积极关注环保、保险、互联网等新投资项目机会。

　　多渠道资金降融资成本、保迅速扩张。公司已完成58亿债券发行(7年期,利率4.4%)。拟出资8.4亿元,与浦发银行合资成立78亿元的地产基金,首批投向为青岛、成都和门头沟公司地产项目。未来这种融资方式将会拓宽公司资金来源、降低融资成本。

　　国企改革升温,大股东城建集团所拥有丰厚资源的整合预期及与城建设计在开发产业链协作的优势,同时受行业回暖、多途径融资加速京内外拓展及股权投资价值显化的催化,公司业绩及估值有很大弹性。维持15-17年EPS1.01/1.21/1.43的预测,对应当前股价PE19/16/13倍,继续“强烈推荐”。

　　风险提示:行业回暖低于预期,项目拓展进度落后。

　　保利地产（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　保利地产:低估值绩优行业龙头价值有纠偏需要

　　保利地产 600048

　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：2015-08-27

　　公司公布15年中报,实现营业收入423亿元(+25%),房地产结算收入404亿元(+25%),净利润49.5亿元(+30%),EPSEPS0.46元(+28%)。

　　投资要点:

　　受益于广州、上海等高毛利项目结转,毛利率提升,业绩优异。(1)毛利率36.2%,同比增长2.4个百分点。其中房地产结算毛利率为35.8%。结算均价1.2万元/平(+12%)。

　　广东和上海结算收入占比靠前,分别达43%和7%,北京占比2%,一线城市高房价推高了毛利率水平。(2)三费占比6.9%,同比下降0.7个百分点。其中财务费用9.6亿元,同比上涨45%。上半年融资多,财务成本支出多。新增有息负债277亿元,其中净偿还银行贷款95亿元;还成功发行60亿元中票。(3)营业外收入0.92亿元,同比上涨88%,其中罚款及违约金收入超过80%。(4)少数股东权益/净利润比例为16%,同比提升7个百分点。主要因为前两年拿地时权益项目较多,上半年结算项目中权益项目占比较大。

　　签约单价和市占率双提升,维持15年销售增长20%的判断。1-7月累计签约金额857亿元(+19%),珠三角、长三角、环渤海三地占比达70%;签约均价1.3万元/平,同比微涨。上半年公司市占率2.2%,较2014年末提升0.4个百分点。预计2015签约销售1640亿元,同比增速20%。

　　拿地持续审慎,可售面积超9000万方,保障未来开发销售。1-7月新增18个项目,容积率面积445万方,拿地金额108.7亿,占销售金额的13%,低于去年同期35%的水平。6月末在建拟建可售面积9015万方,待售面积约5024万方。

　　现金流稳健,多渠道融资,成本显著下降。账面现金387亿元,较短期有息负债多95亿元,净负债率98%,较年刜的149%下降51个百分点。融资渠道多元化,包括拟以8.74元/股进行100亿元的非公开发行,已以4.6%利率发行60亿中票。在渠道多元化以及年内降息政策下,公司融资成本显著下降。报告期末,公司有息负债总额1226亿元,综合成本5.68%,较去年末下降0.82个百分点。

　　预计15-17年EPS1.41/1.64/1.89元,PE5/4/4倍;公司销售业绩好于行业。公司土地储备丰富,未来开发销售有保障。融资渠道多元化,融资成本下降,将进一步助力公司发展。公司是低估值绩优行业龙头,在市场低迷时期更突显其投资价值。我们给予其6-12个月8倍PE,目标价11.5元,维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示:二三四线房地产市场持续低迷,政策戒收紧,导致销售低于预期;项目拓展不达预期;融资进程不顺,定增审批结果及进程的不确定性。

　　高新发展（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　高新发展:资产整合加速 股东参与定增显信心

　　高新发展 000628

　　研究机构：安信证券 分析师：张龙 撰写日期：2015-08-25

　　出售地产及物业公司、资产整合或加速:1)资产整合动作频频:公司公告以2.47亿元的价格出售地产及物业子公司,进一步业务聚焦;2)大量在手现金、收入利润下滑:公司在手现金13.2亿元,现金市值比为49%,但由于置换出毛利相对较高的地产和物业业务,公司剩下的建筑业务毛利仅4%,而期货经纪业务规模较小且行业竞争激烈,未来收入和利润下滑压力大;3)高新区唯一平台、主业不突出问题亟待解决:公司大股东为成都高投集团、实际控制人为成都高新区管委会,是高新区的唯一上市平台,目前经营面临困境,公司上下将着力解决公司主业不突出问题。

　　大股东业务不断突破、全额现金参与定增:1)大股东四大业务板块有突破、收入近70亿元:伴随高新区的快速发展,大股东在建设开发、金融服务、产业投资和资本运营等方面均持续突破,年营收近70亿元,利润规模超2亿元,净资产超130亿元;2)全额现金认购公司定增,彰显对公司未来发展信心:大股东以5.41元的价格全额现金参与定增,将持股比例由22%提高至45%;3)科技创投近100亿、金融或是二主业:公司在产业投资领域,积极投资科技创新公司,投资规模近100亿元,金融板块的担保、小贷公司均飞速发展。

　　高新区、天府新区规划升级、助力公司发展:高新区南片区(高端服务)纳入国家级天府新区规划,高新区目前已是西南区域创新要素的集聚地,且将推动“4+1”战略,即积极发展信息技术、生物、高端装备、节能环保+生产性服务业五级产业集群,产业规模目标近万亿元,公司将显著受益。

　　_投资建议:公司出售地产及物业业务,在手现金充裕,资产整合正在加速,且大股东实力雄厚,全额现金认购公司定增,伴随高新区和天府新区规划的提升,公司未来将借力解决主业不突出问题,虽然目前主业继续亏损,但鉴于对公司未来发展的预期,我们预计公司15-17年EPS为-0.

　　11、0.03和0.05,首次覆盖给予买入-A评级,6个月目标价11.68元。

　　风险提示:资产整合预期落空、建设项目进一步萎缩

　　新疆城建（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

　　新疆城建:主营下滑上半年略亏 地区龙头有望受益政策性驱动

　　新疆城建 600545

　　研究机构：长江证券 分析师：范超 撰写日期：2015-08-18

　　报告要点

　　事件描述

　　新疆城建发布2015年中报,报告期内实现营业收入11.06亿元,同比下降26.83%,毛利率10.61%,同比下降5.24%,实现归属于母公司所有者净利润-0.017亿元,同比下降104.73%,EPS-0.0025元;其中,2季度实现营业收入8.89亿元,同比下降39.44%,毛利率16.03%,同比下降0.09%,实现归属于母公司所有者净利润0.58亿元,同比下降18.70%,二季度EPS0.08元,一季度EPS-0.085元。

　　事件评论

　　受“环境”影响,上半年主营下滑:公司H1营收同比下降26.83%,主要是受“宏观环境”、“竞争环境”以及“天气环境”三方面影响所致。宏观方面,基建、地产下行,受房地产整体低迷影响公司房地产板块受到较大冲击,营业收入较上年同期相比下降96.27%;竞争方面,大型央企以及其他同行企业涌入新疆导致竞争加剧,挤压公司订单;气候方面,受新疆地区气候影响一季度属于停工季节,今年气候等因素影响上半年整体施工周期,使二季度业绩下滑,收入同比下降39.44%。

　　另外,费用方面,财务费用因借款利息增加12.57%进一步拖累业绩,最终导致上半年净利润亏损169.44万元,较上年同期减少104.73%。

　　区域龙头,有望受政策性驱动:公司是新疆地区建筑行业龙头,拥有丰富的新疆本土施工建设经验,有望在“一带一路”中受益;此外,10月1日新疆自治区成立60周年纪念日将至,受国家政策影响基建等援疆政策有望加速出台,而基础设施建设一向是公司核心竞争力,公司在乌鲁木齐以及自治区其他地区拥有良好口碑,新疆基建的推进有望为公司带来可观订单。

　　预计公司2015、2016年EPS分别为0.25元、0.39元,对应PE63、41,给予“增持”评级。