利好楼市去库存 中国版REITs再出发

　　在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及reits，这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望，希望在前，可难题亦在前，真正的再出发还有待政策继续完善。

　　中国开发商巨量的库存有了新出路。

　　1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(reits)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。

　　住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为reits进行融资。

　　多位地产和金融界人士认为，这可能将成为中国内地真“reits”业务的起点，但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。

　　楼市另类去库存

　　“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存(主要是现房)，对房企利好。

　　此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。

　　风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。

　　整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。

　　严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即reits。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。

　　事实上，公租房或保障房reits早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做reits，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。

　　接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房reits的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为reits试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为reits的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

　　试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”(spv)用于reits公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立spv发行reits并上市。

　　对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的reits进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。

　　盈利难题

　　无论是公租房reits还是商业地产的reits，目前推行的难度都不小。

　　北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房reits，“中国物业租金收益太低，还不适合做reits”，他说。

　　严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右；而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。

　　严跃进说，通过鼓励此类reits产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。

　　前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金(reits)试点。通过发行reits，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资reits产品。各城市要积极开展reits试点，并逐步推开；但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。

　　而商业地产的reits同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行reits，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

　　最大的障碍在于税收体制。在reits 最为盛行的美国，reits无须缴纳公司所得税，reits投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，reits豁免缴纳香港利得税。

　　但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行reits。

　　另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的reits回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。

　　金融界人士指出，如果要发行离岸reits，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。

　　开发商的轻资产试验

　　尽管推行reits困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

　　其中动手较早的是万科。早在2013年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。

　　2014年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。

　　根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

　　2014年12月25日，针对旗下的社区商业，万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

　　东方藏山表示，双方联手将要打造第一只中国社区商业reits。

　　作为国内持有物业的老大，万达亦不甘落后。2015年1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。

　　与此同时，万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，今年上半年将宣布更多类似的投资计划。

　　就在2014年底，由全经联等发起的中国reits联盟成立。21世纪经济报道获悉，联合发起人中包括中信产业基金、中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

　　中国reits联盟秘书长王刚称，reits全球市值超过1.4万亿美金。但在中国，长期以来，由于reits这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。

　　“未来中国版reits的推出还有很多基础制度要去完善。”王刚说，中国reits联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来，与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通，致力于reits早日落地。