不动产登记：将引发楼市“涟漪效应”

中央财经大学经济学院副教授兰日旭表示,不动产登记从条例制定到执行,对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套住房业主的预期,在施行过程中,其威力则会真正显现,特别是短期内将增加存量房的供应,而北京等还没有放开限购的城市,房价可能会继续下降。

《不动产登记暂行条例》即将于2015年3月1日起施行,登记机构、程序以及信息共享与保护的明确,将对我国不动产基础数据起到梳理及整合作用。这一市场经济基础制度的新架构,无疑将提高宏观调控的精准性和效率。那么,其对处于调整期的房地产市场又将产生哪些影响?

提升市场信息完备性

上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示,2015年不动产登记制度一旦落实,会因为舆论导向等因素带来较大的市场震动,其中最典型的就是会放大该制度的威慑力,对于地方政府的不动产登记制度相关工作的落实会起到很大的鞭策作用。尤其从目前地方情况看,很多地方政府对于此类制度的落实还存在推诿懈怠等现象。暂行条例的实施时间明确后,将使得各类不动产确权、登记、历史遗留问题解决等基础性工作加快推进。

中央财经大学经济学院副教授兰日旭则认为,不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息。掌握了存量房、出租房信息,将为下一步有意识地推开房产税提供条件,真正发挥市场配置住房资源的作用,实现供需结构优化。因此,这一制度实际上是房地产市场法治化的重要一步,为房产信息规范化、官员财产公示提供了很好的基础。

从直观来看,不动产统一登记将改变住房信息模糊、碎片化的现状,使得住房市场供需状况更加透明清晰,有利于实行差异化的税收政策。同时,可抑制市场上的投机炒房因素,以市场手段替代行政高压行为,从而促使楼市更加健康理性地运行,也为价格和供需调控提供更加有效的手段。

有望改变住房供给结构

严跃进认为,考虑到2015年市场或存在一个筑底回暖的态势,不动产统一登记制度将以利空的方式对房地产市场走势形成阻碍,最典型的就是通过房东抛房,降低一些二手住房的价格涨势,同时也会抑制一些盲目的投资投机炒房现象。在目前央行降息、调整存款口径等前提下,房价上涨具备了动力。从市场规律来看,往往在年后会出现一波市场成交量上升、价格上涨的态势。所以,此次不动产登记制度在明年3月份推进,能够对冲市场反弹带来的一些积极效应,对于稳定市场情绪和市场走势都会形成利好。

兰日旭也表示,不动产登记从条例制定到执行,对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套住房业主的预期,在施行过程中,其威力则会真正显现,特别是短期内将增加存量房的供应,而北京等还没有放开限购的城市,房价可能会继续下降。

过去楼市投资氛围的存在以及许多灰色地带房产的存在,降低了住房分配的效率,对分配公平也有所损害。住房信息透明后,违规获取住房的行为将显性化。如果说房产税就此推开,那么相关部门将更加具有针对性地实现精准调控,避免出现误伤刚需、扭曲价格等现象。

尤其是,因为住房同时具有使用属性和投资属性,在住房信息不透明的情况下,市场价格信号在炒房时代出现了错乱,导致房地产市场调控“屡调屡涨”。长期来看,包括不动产统一登记在内的楼市调控基础制度不断完善,将使市场环境更为纯粹,价格反映供需的信号功能将真正发挥,相关部门的调控空间和余力也将加大。

制度推开需要磨合期

显然,不动产登记制度会提高市场监管和调控的效果,同时规范住房交易秩序,但在施行过程中可能会遇到一定的阻力。

过去在制度不健全的情况下,存在着一定的监管盲区,比如,在经济适用房分配时出现过“猫腻”,大量小产权房的产权登记并不清晰,违规交易现象屡见不鲜,2009年以后房价飞速上涨的一段时间内,投资者利用各种手段来规避限购政策,从银行获取按揭贷款。

而不动产登记制度的目的,在于提高信息透明度,加大违规交易的成本。另外,地方政府在执行登记制度时,也有可能因为利益纠葛而产生抵触情绪,在信息数据收集和登记上还将付出很大成本。

因此,严跃进认为,不动产登记制度的推进,使得未来包括住房市场在内的各类子系统拥有一个发展的准则和框架,但制度创新的成本也比较高,在具体执行过程中可能需要一个较长的探索期和磨合期。