地产严重低估引国家队扫货 七概念股最具翻番潜力

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地产估值低迷加速洗牌 险资大鳄潜入28公司

继2008年、2011年以后，房地产行业的第三个冬季正在逐渐蔓延。

“现在必须要有白银时代的思维，这一次的调整可能更持续”；“集中度相比前几年几乎翻番，那些多元化进入房地产行业的，基本上都开始退出了”。对于此次调整，分析师们如是认为。

数据显示，仅2014年12月22日当天，a股市场共有256家公司停牌，房地产行业停牌13家，仅次于制造业和批发零售业，位居第三；a股市场中因“筹划重大资产重组”停牌的公司有112家，地产行业有8家，占据7%比例。

今年以来a股和h股上市房企中，前十大股东为险资的数量达到28家，这一数字在2013年为17家。

从万科总裁郁亮的“白银时代”论点，到而今不少上市房企高管一致认同行业集中度越来越高的趋势可以发现：房地产行业的分化与整合，开始加速。

市场集中度18%，并购是新常态

“实际上房企整合一直都在蔓延，但今年以后变化可能会更明显一些。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示。

根据亿翰智库此前跟踪地产行业销售金额前十大上市公司的市场份额数据显示，今年前十一个月以来，行业集中度加速提升，前十大的销售金额市场份额从2013年的13%提升到如今的18%，而该数据在2010-2012年期间一直位于10-12%比例之间。

“今年市场大行情下滑的情况下，大型开发商还是有10%-20%的增长，跟整个市场是完全反过来的。”其总结道。

明源地产研究院资深研究员周孝武持有类似的看法，“根据目前情况来看，我预计今年前十大的份额至少15%，甚至会到15%-17%之间”，其认为，前十强在目前几万家开发商的市场环境之下，已经拥有了不少资源，这是行业集中度进一步提高的表现之一。”

集中度提高的其中一个表现，便是行业整合。

今年以来明显表现出的大规模行业整合，是“因为今年的房企，整体来说比去年过得要艰难得多，就是日子不好过导致的并购进一步发展。周孝武表示。

根据wind统计显示，今年以来截至2014年12月25日，房地产行业完成并购和正在筹划并购的案例有203起，根据不完全统计涉及交易金额达1886亿元。而在2013年有200起筹划并购的案例，涉及金额1083亿元，今年同比2013年并购金额增长七成。

这一数据在2012年以前，都并未过千亿，在2012年当年，出现152例并购，交易总计453亿元。

面对这一现象，前述研究员平静道，“今年可能确实出现的次数多一点，但这应该是一个常态，也应该是未来的一个新常态。”“我们总裁之前也一直谈过，地产行业随着现在的发展，市场分化、企业分化、城市间分化，房地产集中度应该会越来越高。目前来看已经看得到这个趋势表现出来。”华南一家中型房地产公司内部人士向理财周报记者回忆道。

其继续表示，在早期，房地产行业没有门槛，任何企业都可以进入，而随着现今这一行业趋势的出现，专业化、产品差异化的企业会更有优势，这也是中型房企的竞争基础。

第三波并购浪潮可能会更持续

回望今年的房地产并购市场，在年初市场下行的情势下，房企间整合的形式、目的各异，也算是一番波澜壮阔。

根据前述资深研究员周孝武表述，在此前2008年、2011年两次地产行业寒潮中，就已经陆续出现行业性调整。

“并购潮应该是在2008年就有了，就是每一次行业陷入低谷的时候，会出现很多地产企业退出、调整、转移。那么一些优秀的房企从中看到机会，就会出手。所以每一次行业下行都会出现并购调整的大浪潮，但现在必须要有白银时代的思维，这一次的调整可能更持续。”

今年的行业调整不同往次，这是业内人士的普遍看法。

“这次下行通道的并购可能跟前几次不一样。往年来说，大部分的主动权在卖方企业，就是卖方有选择地退出，并非全盘抽离。但今年大部分要并购的企业，出发点是觉得在地产行业的发展空间不大了，所以选择全面退出。”张化东认为。

前述人士综合分析，往年主要的并购方式，是收购方为了进入比较看好的区域市场，通过收购，以相对便捷快速的方式介入。

以龙头房企万科为例，在2005年3月，万科在浙江市场受让当地头把交椅的南都集团通过中桥基建持有的在上海、江苏南都70%权益，和浙江南都20%权益，共耗资18.58亿元，当时创下国内房地产企业最大宗购并案例纪录，正凭借于此，万科打入此前尚未涉及的浙江地产市场。

而如今，则主要是股权合作形成更好的互补竞争力的模式。

就在前不久，绿城中国长达七个月的出售股权事宜在出现一系列变化后终于落定。原本与绿城合作的融创中国退出交易，收购方此番换成中交集团。

“中交是有资金、有实力，但是地产运营能力尚且不是很强；绿城的班子还是不错的，尤其在高端产品上的口碑和品质是业内公认的。”一位房地产业内人士评价道，“中交愿意收购，实际上就是跟绿城的进一步合作。这是合则两利的事情，也是未来房企合作的一个方向。”

类似的案例包括世联行近年来为了开拓p2p平台，而购买世联信贷71%股权等跨行业整合行为。

对于前述华南中型房企而言，他们今年有两起合作开发行为，其中一起与大型地产商的合作，目的在于做财务投资人，将项目开发、运营权利交给大型地产商完成；而另一起则是与地方开发商合作，以大股东的身份主导产品开发。“对我们而言算是一个试水，形式可以灵活多样，关键更好地整合资源。”该人士表示。

险资入股28家房地产前十大股东

除前述的跨界转型之外，不少地产公司也通过引入新股东的方式，进行不同细分领域的布局和转型。

“现在并购重组有一个比较大的趋势，是保险公司在股权层面的介入。”张化东总结道。

而险资的入驻，无论是对险企还是房企而言，对于各自在养老领域的扩张都能带来帮助。

wind统计显示，今年以来，a股与h股上市房企的前十大股东名单中，出现了险资身影的地产公司共有28家。据理财周报记者初步统计，其中中国人寿保险成为8家房企前十大股东，中国人保寿险成为5家房企前十大，为险资企业中进驻地产最多的两者。包括远洋地产、荣盛地产、金融街、外高桥等在内的企业也在名单之列。而仅“万保招金”而言，目前已有8家险企进驻成为前十大股东。

“险资有非常充沛的资金来源，也不会过多干涉地产企业的运营。近几年来，平安保险旗下子公司平安不动产的活跃，远洋地产与中国人寿的合作等，成功案例越来越多之后，应该会有更多的房企和险资进一步效仿。”周孝武表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作。